임대업자 대출 어려워진다… 'RTI' 도입

[여신심사선진화방안]임대소득, 이자 대비 '주택 1.25배·비주택 1.5배' 넘어야 대출… 초과분 분할상환 의무화

부동산 임대업자 대출에 연간 임대소득을 대출 이자액으로 나눠 구한 RTI(임대업 이자상환비율)가 내년 3월부터 도입된다. 이자비용이 임대소득을 넘어설 경우 대출을 받기가 어려워질 전망이다.

RTI는 연간 임대소득을 ‘해당임대업 대출의 연간이자비용’과 ‘해당임대건물 기존대출의 연간이자비용’을 합한 값으로 나눠 구한다. 금융당국은 아파트 등 주택의 경우 RTI 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상을 대출 가능 기준으로 삼을 방침이다. RTI가 이보다 낮으면 대출이 제한될 수 있다.

예컨대 매매가 10억원, 임대소득이 연 3756만원인 상가를 구입하기 위해 연 3.6% 금리로 6억원을 대출 받을 경우 지금은 상가 매매가의 45%에서 65%를 담보로 인정받아 무리 없이 가능하다. 하지만 RTI를 적용하면 1.36배로 1.5배에 미달해 대출이 거절될 수 있다.

다만 RTI 기준에 못 미쳤다고 해도 대출이 무조건 막히는 것은 아니다. 은행이 별도 심사의견을 기재하면 RTI가 기준에 미달해도 대출이 가능하다. 이형주 금융위원회 금융정책과장은 “대출한도를 조정해 RTI를 올리거나 추가적인 대출심사로 사유를 적시하면 대출이 가능하다”고 설명했다.

금융위에 따르면 RTI가 도입될 경우 주택임대업 대출의 21.2%, 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준에 미달해 대출에 어려움을 겪을 수 있을 것으로 나타났다. 다만 이는 임대소득이 아닌 차주의 총소득을 사용한 만큼 실제 대출이 어려운 비율은 더 높아질 수 있다. 이 과장은 "실질적인 임대소득만 따지면 이 비율은 더 높아질 수 있다"고 말했다. 김충진 금융감독원 은행감독국 팀장은 "도입 후 1년 정도 경과한 후 새롭게 영향평가를 실시해 임대소득을 반영한 기준으로 재산정할 계획"이라고 밝혔다.

담보 부동산의 유효담보가액 초과액은 처음부터 원리금을 나눠 갚을 수 있도록 하는 일부 분할상환제도 의무화된다. 이에 따라 차주들은 유효담보가액을 넘는 부동산 임대 대출액에 대해 매년 10분의 1씩 분할 상환해야 한다. 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출 받았다면 초과분 2억원은 매년 2000만원씩 갚아야 한다는 의미다.

금융위 이 과장은 "유효담보가액 초과분이 지나치면 향후 차주의 디폴트 문제가 발생할 수 있다"며 "과도한 부분만 분할상환해 사업자들의 부담을 최소화해주자는 취지"라고 말했다. 유효담보가액 기준 및 분할상환 주기는 은행이 자율적으로 설정할 수 있다. 다만 내부수리 등 불가피한 상황이 발생할 경우는 6개월까지 거치가 가능하며 공실 등이 발생하면 3개월간 원금상환 유예를 허용토록 했다.