"장재터널 뚫리면‥방배·사당도 앞날 뚫린다"

[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<18> 지하철 4호선 이수·사당역세권

국군정보사령부 이전과 장재터널 개통으로 수혜가 예상되는 지하철 4호선 이수·사당역 주변 개발 계획. / 자료제공=부동산에 미친 사람들의 모임

그동안 서울 서초구 서초동과 방배동을 가로막고 있던 옛 국군정보사령부(정보사) 부지가 개발되면서 인근 부동산 시장이 들썩이고 있다. 최근 이곳에 ‘장재터널(가칭)’ 공사가 시작된데다 방배동 단독주택 재건축사업도 속도를 내고 있어 투자자들의 관심을 받고 있는 것이다.

지하철 4호선 사당역이나 이수역에서 차를 타고 서초동이나 강남역 방면으로 넘어가려면 정보사 부지가 있는 서리풀공원이 가로막고 있어 멀리 돌아가야 했다. 이 때문에 이곳 주민들은 20여년 전부터 터널을 만들어달라는 민원을 제기했지만 군사시설이 있어 번번이 무산됐다.

그러다 2013년 정보사 이전이 결정되고 지난해 10월까지 순차적으로 이전을 완료했다. 이후 터널 개통사업이 급물살을 탔고 지난해 10월말 본격적인 공사를 시작했다. 새로 뚫리는 장재터널은 2019년 2월까지 총 길이 1.3km에 왕복 6차선 도로로 조성된다.

터널이 완성되면 37년간 끊겨있던 서초대로가 연결돼 자동차로 이동시간이 20분 이상 단축될 것으로 예상되고 있다. 여기에 정보사 부지에 ‘예술의전당’과 연계한 공연·전시장 등 문화시설을 만들겠다는 서울시 계획도 부동산 가치 향상에 한몫하고 있다.

◇1년새 1억원 이상 집값 상승…단독주택 재건축도 투자 유망
실제로 터널 개통으로 혜택을 볼 수 있는 장재터널 서쪽 방배동 일대 아파트 값이 많이 오르고 있는 모습이다. 3일 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 11월 방배동 ‘방배서리풀e편한세상’ 59㎡(이하 전용면적) 9층이 8억3000만원에 거래됐다. 지난해 초만 해도 7억2000만(1층)~7억5300만원(6층)에 거래되던 평형이다.

같은 단지 84㎡도 지난해 2월 14층이 10억6500만원에 거래됐는데 11월엔 10층이 12억2500만원에 거래되기도 했다. 1년새 최소 1억원 이상 오른 셈이다. 이수역 인근의 ‘방배현홈타운1차’ 59㎡도 지난해 1월 5억6000만원(16층)에 거래되던 것이 11월엔 6억6900만원(6층)에 실거래됐다.

방배동 인근 B공인중개소 관계자는 “그동안 이 지역은 출퇴근 시간마다 ‘교통지옥’을 방불케 하는데다 낙후된 이미지가 문제였다”며 “인근 서초·반포동보다 저렴한 가격에 내집을 마련하려는 사람들이 장재터널 개통 호재를 기대하고 있다”고 귀띔했다.

국군정보사령부 이전부지와 주변 주요 아파트 단지 모습. / 자료제공=부동산에 미친 사람들의 모임

장재터널 개통으로 강남 접근성이 높아질 것으로 기대되는 이수역과 사당역 인근엔 단독주택 재건축 단지도 많아 투자하기 유망하다는 분석이다. 서울시에 따르면 이곳 주변 재건축 사업을 진행 중인 단독주택 재건축 단지는 방배동 8곳, 사당동 3곳 등이다. 특히 방배5·6·7구역과 사당1·3구역은 직접적인 수혜가 예상된다.

방배5구역은 기존 단독주택 1203가구를 헐고 2557가구가 들어서는 대단지 아파트로 바뀐다. 지난해 6월 GS건설·포스코건설·롯데건설 컨소시엄을 변동지분제 방식으로 시공사로 정했다. 올 2월 관리처분계획인가 이후 이주할 예정이다.

인근 H공인중개소 관계자는 “방배5구역은 이중역세권인 지하철 4·7호선 이수역이 가깝고 대규모 단지에 대한 프리미엄, 현재 공사중인 장재터널까지 완공되면 바로 강남으로 진입이 가능해지는 등 서울서 진행되는 재건축 사업장 중 가장 양호하다”고 설명했다.

방배6구역은 지난해 12월 초 건축심의를 통과했다. 인근에 공원과 녹지가 풍부하고 용적률 249%를 적용받아 5개동 총 1076가구로 재건축될 예정이다. 용적률 인센티브를 받지 않아 임대주택이 들어서지 않는데다 조합원수가 504명으로 다소 적어 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 다만 상가주택이 상당수 포함돼 있어 보상 문제가 얼마나 빨리 진행되느냐가 관건이다.

서리풀공원을 배후에 둔 방배7구역도 장재터널이 개통되면 수혜가 예상되나 사업속도가 다소 느린 편이다. 단독주택 소유주들이 사업추진을 거부하는 경우가 많아서 조합설립인가 동의서를 받는데 상당한 애로사항을 겪고 있다고 알려졌다.

지하철 2·4호선 환승역인 사당역 주변 상권. / 자료제공=부동산에 미친 사람들의 모임

◇하루 15만명 움직이는 사당역 상권
좀 더 범위를 넓히면 사당역 상권도 수혜가 예상된다. 서울 남쪽 교통의 요충지로서 지하철 2·4호선 환승역이면서 하루 평균 15만4000명이라는 엄청난 유동인구가 움직이는 역세권이다. 유동인구가 많다 보니 교통량이 많아서 상습 정체구간으로 유명한 곳이다.

사당역 상권은 △사당역 5·6번 출구쪽 남현동 상권 △8·9번 출구쪽 사당동 상권 △11·12·13번 출구쪽 방배동 상권 등 크게 3개권역으로 나뉜다. 특히 남현동 상권은 과천·분당·판교 등 수도권 외곽지역으로 운행되는 버스를 이용하려는 인구들로 평일 출·퇴근시간대 직장인과 학생들로 넘쳐난다.

주로 커피숍, 화장품, 쥬얼리, 베이커리, 아이스크림, 안경점 등 일회성 점포들이 많이 모여 있다. 이곳 임차시세는 점포 위치에 따라 차이가 있지만 1층 33㎡ 기준 보증금 7000만~1억5000만원에 월 임대료 300만~500만원 선이다. 권리금도 1억~1억5000만에 형성돼 있다.

방배동 상권은 롯데리아, 던킨도너츠, 베스킨라벤스 등 프랜차이즈 업체와 먹자골목이 활성화돼 있다. 사당동 상권은 다른 곳에 비해 발전속도가 다소 느리지만 오히려 투자가치는 상대적으로 높은 곳으로 꼽힌다. 최근 권리금이나 임대료가 상대적으로 저렴해 이곳 주변으로 몰려들고 있다는 분석이다.

최원철 상가정보연구소 소장은 “사당역은 상권으로서의 기본적인 요건들을 모두 갖추고 있고 서울·경기권 남부의 교통요충지로서 현재의 상권의 모습을 꾸준히 유지할 것”이라며 “서울시가 계획하는 57층 정도의 교통환승센터와 공연장·영화관 등 대규모 상업시설까지 들어선다면 앞으로 개발 가능성은 매우 크다”고 평가했다.