개발호재 날개 달고 훨훨 나는 '역세권'은…

[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<17> 지하철 8호선 가락시장·문정역세권

@머니투데이 김지영 디자이너.

2003년 6월 재건축 조합설립인가를 받은 후 12년5개월 만인 지난달에서야 일반분양을 진행한 서울 송파구 가락시영 재건축아파트 ‘송파헬리오시티’. 관심 속에 진행된 1순위 청약에선 1216가구 모집에 4만1908명이 몰렸다.

국내 최대 규모인 9510가구의 초대형 단지인데다 송파구라는 입지조건으로 분양전부터 관심이 컸다. 분양가가 3.3㎡당 평균 2626만원임에도 정당 계약기간 내 99%가 계약을 마쳤고 이후 채 일주일도 안돼 완판됐다는 게 시공업체들의 설명이다.

이 열기가 인근 아파트로 옮겨가는 분위기다. 잠실·송파 일대 투자가치가 급상승할 것이란 기대감과 함께 제2롯데월드, 수서발 KTX, 문정법조타운, 가락시장 현대화사업 등 개발호재가 많아 벌써부터 집값이 오르는 등 반응이 뜨겁다.

30일 국토교통부 실거래가에 따르면 송파헬리오시티와 가락시장을 사이에 두고 인접해 있는 문정동 ‘올림픽 훼미리타운’ 84.75㎡(이하 전용면적)의 경우 지난해 2월만 해도 5억9000만~6억9000만원에 거래되다 1년만인 올 2월 7억5500만원(9층)에 거래됐다. 지난 10월엔 8억1500만원(11층)에 거래되기도 했다.

인근 가락동 ‘금호’ 59.91㎡도 올 1월 4억1500만원(13층)에 거래됐으나 지난달엔 5억원(19층)에 실거래됐다. 가락동 K공인중개소 관계자는 “송파헬리오시티가 새 아파트라는 강점이 있지만 시세에 비해 분양가가 다소 비싼데도 흥행에 성공했다”며 “매수세가 옮겨올 것이란 분위기가 형성되면서 문의가 평소보다 늘었고 매물 자체가 귀하다”고 설명했다.

서울 송파구 가락시장 현대화사업 조감도. / 자료=머니투데이DB

◇배후수요는 ‘고소득 직장인’…집값 상승은 ‘덤’=게다가 이 지역은 각종 개발호재로 배후수요가 크게 늘어날 것이란 분석도 나온다. 탄탄한 배후수요는 집값을 올리고 상가 매출을 높이는 가장 기본적인 조건이다. 사람들이 몰리면 집이 필요하고 소비가 늘기 때문이다.

가장 대표적인 곳이 문정지구(문정도시개발 프로젝트)다. 법조단지와 업무단지(상업용지 포함)로 구분돼 개발되는 이 곳은 현재 동부지방법원과 동부지방검찰청 청사 공사가 한창이다.


내년 완공예정으로 법조 전문직 종사자만 약 2500명이 상주할 것이란 예측이다. 송파구청 등 1000여명의 공무원과 함께 특별계획구역으로 지정돼 개발되는 지식산업센터 근무자 3만2000여명도 배후수요다. 특히 고소득을 얻는 30~40대의 직장인들이 대부분이다.

여기에 걸어서 이동할 수 있는 반경 500m 이내에 기존 아파트 1만3000여가구에 약 4만명의 배후수요도 있다. 지하철 3~4개 정거장 거리엔 국내 최고층인 123층 ‘롯데월드타워’가 들어서 유동인구도 풍부한 것이란 분석이다.

최원철 상가정보연구소 소장은 “상가 등 부동산투자에서 가장 중요한 것은 배후수요”라며 “아파트·오피스텔을 비롯한 주거시설이 밀집해 고정수요가 풍부하거나 유동인구가 많은 역세권, 주변에 대규모 업무시설이 있어 평일에도 수요가 확보된 곳이 좋다”고 설명했다. 이어 “가락시장·문정역세권은 이 세가지를 모두 갖춘 곳인 만큼 집값 상승이 기대된다”고 덧붙였다.

다만 내년부터는 이곳 역시 주택가격이 추가 상승하기는 어려울 것이라는 전망도 있다. 공급과잉의 여파로 시장에 피로감이 쌓이면서 분위기가 다소 냉각되고 있어서다.

국토교통부 실거래가에 따르면 문정동 '송파푸르지오시티' 오피스텔 전용 29㎡는 2013년 보증금 1000만원에 월세 70만~80만원 선에 거래됐지만 최근엔 월 65만원 선에서 거래가 이뤄지고 있다. 문정지구 인근에 오피스텔 공급이 대거 집중된 탓이다. 내년에도 이곳을 중심으로 3000실 이상의 입주가 예정돼 있다.