[런치리포트]전월세 폭탄 이대론 안된다

[the300](종합)

[단독]전·월세 상승분 지자체별로 결정…'임대료조정제' 추진

전·월세 상승분을 지방자치단체가 협의해 결정하는 '임대료조정제'가 국회 서민주거복지특별위원회(위원장 이미경 새정치민주연합 의원) 차원에서 추진된다.
정부·여당의 반대로 진전을 보지 못하고 있는 '전월세상한제'보다 자율적인 제도여서 '전·월세 폭탄'을 잡을 대안으로 떠오를지 주목된다.
1일 국회에 따르면 특위는 지역별 임대료를 지자체가 자율적으로 조정하는 방안을 마련해 이달 국정감사가 끝난 뒤 본격 논의에 들어간다.

지금까지 야당에서 요구해온 전월세상한제가 전월세 인상범위를 일률적으로 제한하는 내용이다보니 시장 논리에 맞지 않다는 반대에 부딪혀 국회 논의가 어렵게 되자 이를 보완한 것이다.

임대료조정제는 지역별로 차이가 있는 임대료 상승 압박을 고려해 각 지자체별로 인상률을 조정하는 제도다. 서민주거복지특위에서 논의 중인 주택임대차분쟁조정위원회를 각 지자체에 두고 여기서 지역 임대료 조정권한을 부여하겠다는 게 골자다.

주택임대차분쟁조정위 설치는 지난 1월 정성호 새정치연합 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안 내용을 활용한다. 이 법안은 특위에서 정부를 비롯해 여야간 의견이 접근되고 있는 상태이다. 위원회를 광역시·도 단위로 두고 임대·임차인 간의 분쟁을 조정하는 역할을 수행하도록 하는 내용을 담았는데 여기에 임대료 조정권한을 포함시킨다는 것이이 위원장의 복안이다.

위원회 구성은 법안에 명시하지 않은 상태여서 시행령으로 규정할 것으로 보인다. 분쟁 당사자가 동의할 경우 조정 결정은 법적 효력을 발휘한다는 점에서 법조계를 비롯해 관련 공무원, 전문가, 세입자·집주인 대표 등이 참여하게 될 것으로 예상된다.

지자체가 임대료 인상률에 대한 가이드라인을 제시할지 인상률을 결정하고 강제하는 방식일지는 정해지지 않았다. 임대료조정제의 운영 방식은 독일의 표준임대료 제도와 뉴욕의 임대료안정화 제도를 두고 고민 중이다.

독일은 2001년부터 지자체가 유사한 종류, 크기, 시설, 위치, 연식 등을 반영한 최근 4년간의 임대료를 토대로 표준임대료를 만들어 임대료 조정의 가이드라인으로 활용하고 있다.


미국 임대료안정화 제도는 뉴욕 주내 하급 지방자치단체의 판단에 따라 적용여부를 판단하고 임대인과 임차인 대표가 함께 참여하는 임대인 가이드라인 위원회에서 임대료 인상폭을 정하는 제도다.

특위는 임대료 조정 구분을 광역자치단체 기준으로 우선 시행하고, 특히 서울시의 경우 강북권, 강남권, 서부권 등 권역별로 단계 적용하는 방안을 고려 중이다. 추가 요구가 있다면 그보다 작은 시·군·구로 세분화하는 방식도 논의할 수 있다는 계획이다.

새정치민주연합 이미경 서민주거복지특별위원회 위원장이 3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 서민주거복지특위 전체회의를 주재하고 있다. 2015.9.3/뉴스1

임대료조정제를 실시하기 위해선 적정임대료 산출이 선행돼야 한다는 게 이 의원의 설명이다. 적정임대료는 지자체가 관할 내 주택시장 관련 조사를 직접 수행해 임대료 등 주택시장 통계를 만들고 스스로 세분화된 임대료 변화를 감지할 수 있도록 제도화하는 내용이다. 현행 한국감정원 등이 조사하는 통계는 샘플링이 적어 개별 시장과 동떨어져있다는 지적에 따라 마련됐다.

임대료조정제가 국회를 통과해 적용단계까지 발전하면 야당은 계약갱신청구권 요구수요도 줄어들 것으로 내다본다. 집주인이 과도하게 임대료를 인상하지 않으면 전·월세 계약을 2+2 방식처럼 의무 계약기간을 확대할 필요가 없다는 것이다. 견해차로 진전을 보이지 못하고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권을 일단 뒤로 미루고 우선 적정임대료 산출부터 단계적인 변화를 이끌자는 계획이다.

이미경 특위 위원장은 "주택 매매 가격이나 전월세 가격이 각 지자체별로 큰 차이가 있음에도 그동안 5% 임대료상한이나 2+2 방식의 계약갱신청구 처럼 획일적이고 경직된 정책을 내놨었다"며 "정책이 세밀화되야 시장에서 효과가 나타나고 임대 임차인이 받아들일 때도 도움이 된다는 측면을 고려해 상당 부분을 지자체가 책임지는 것이 합리적일 수 있다"고 설명했다.

[단독]전세기간 '2년' 확대뒤 전셋값 잡혔다…국토부 자료 은폐

과거 주택임대차보호법 개정으로 임대차 계약기간(전세 기간)을 1년에서 2년으로 늘리자 전세가격이 급등했다는 이유로 정부가 전월세 시장 개입을 반대해왔지만 이는 사실과 다른 것으로 나타났다. 제도 시행후 오히려 전세가격이 낮아지고 시장이 8년간 안정된 것으로 분석돼 국토부의 주장은 설득력을 잃게됐다.

국회 국토교통위원회 소속 민홍철 새정치민주연합 의원이 1일 공개한 자료에 따르면 1990년 전국 전세가격 상승률은 16.8%였으나 1991년에는 1.9%로 안정화된 것으로 나타났다.

1990년은 주택임대차보호법 개정 이후 본격적으로 전세기간이 1년에서 2년으로 늘어난 해다. 현재 야당이 요구하는 계약갱신청구권은 이 기간을 4년까지 늘리는 '2+2 방식'이고, 전월세상한제 역시 집주인의 임대료 과다 인상을 막는 방안이어서 당시 시장변화가 중요한 지표로 활용돼왔다.

전국 주택 전세가격 증감률 추이를 보면 계약갱신청구기간이 2년으로 늘어난 1990년 1월 전세가격 상승률은 2.6%를 보이다가 2월들어 11.9%로 껑충 뛴다. 3월과 4월에도 2.3~2.4%로 소폭 올랐다. 정부는 이 사례를 예로 들어 "단기적 가격 급등이 우려된다"며 반대해왔다. 지금까지 정부는 월별 지표를 이 시점까지만 공개했다.

이를 근거로 국토부는 계약갱신 '2+2 방식'과 임대료 상한을 5%로 제한하는 야당 안을 수용할 경우 전국 아파트 전세가격은 일시적으로 12%까지 상승할 것으로 우려했다.

그러나 민 의원의 공개자료에 따르면 5월부터 전세가격은 3개월 연속 하락한 것으로 나타났다. 그해 12월에는 3년간 월별 최저치인 -2.3%까지 하락하기도 했다. 정부가 전세가격이 안정된 자료는 빼놓고 발표한 것이다.

연도별로보면 효과는 더 뚜렷하게 나타난다. 1987년 19.4% 오른 전셋값은 1988년 13.2%, 1989년 17.5%, 1990년 16.8%로 4년 연속 두자리수 상승률을 기록했다.

그러나 제도 시행 이듬해인 1991년 전국 전셋값 상승률은 1.9%에 그쳐 사실상 전셋값 인상을 억제하는 효과가 두드러졌다. 이 해를 기점으로 전국 전셋값은 8년동안 한자리수 인상률을 기록하며 안정화됐다. 특히 IMF 구제금융위기가 발생한 이후인 1998년에는 -18.4%를 기록, 전세 거품이 빠지는 현상도 벌어졌다.

이에 국토부는 '1989년 임대기간 연장과 임대료 급등의 관계' 등을 주요내용으로 하는 연구용역을 지난 8월부터 진행 중이다. 그동안 제대로 된 분석을 하지 않은 채 입맛에 맞게 통계를 해석해 전월세상한제 등 야당 요구안을 반대해왔다는 지적이다.

이 같은 문제는 지난 11일 열린 국토부 국정감사에서도 제기됐다. 민 의원은 "자의적으로 해석했다가 반대 증거가 나오자 뒤늦게 이를 뒤집을 연구용역을 시작했다"며 "제대로 된 분석 없이 야당 주장이니까 무조건적으로 반대해왔다는 증거"라고 꼬집었다.

이어 "전월세상한제 도입 반대의사를 표명해온 교수를 연구책임자로 두고 연구용역을 진행 중"이라며 "미리 답을 알려주고 시험문제를 낸 짜고치는 고스톱 용역"이라고 비판했다.

임대료조정제 "전·월세시장 안정화 VS 임대료 급등 부작용"

17일 오후 서울 강남구의 부동산 밀집 상가에 매물을 알리는 전단이 붙어있다. 서울부동산정보광장의 아파트 전월세 거래량 자료를 보면 이달 전월세 거래량은 총 6348건이다. 이 중 월세거래는 2301건이다. 임대차 거래 중 월세가 차지한 비중이 36.2%에 달한다. 2015.9.17/뉴스1

저금리 기조로 인한 전세의 월세전환과 재건축·재개발 활성화 등으로 서민들의 전·월세 부담이 커지고 있는 가운데 국회 서민주거복지특별위원회가 ‘임대료조정제’ 도입을 검토하고 나서 주목된다. ‘전·월세상한제’의 대안으로 제시된 임대료 조정제는 광역시·도나 기초자치단체별로 집주인 세입자 등이 참여하는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하고 적정 임대료 범위를 산출해 적용하는 방식이다.

지자체가 지역 여건에 맞는 임대료 범위를 자율적으로 결정한다는 점에서 획일적으로 임대료를 규제하는 전·월세상한제와는 차이가 있다. 지역별로 임대주택 공급현황과 임대료 등이 차이가 크다는 현실을 반영한 것으로 독일 등 선진국에선 이미 비슷한 제도를 시행하고 있다는 설명이다.

전·월세상한제와 마찬가지로 임대료 조정제 도입에 대해서도 전문가들의 의견은 엇갈린다. 찬성측은 서민·중산층의 주거비 부담이 경제 불안요인이 되고 있는 만큼 관련 제도를 서둘러 도입할 필요가 있다는 입장이다.

실제 최근 전·월세 가격은 가파른 상승세를 보이고 있다. 지난달 기준 서울 주택 평균 전세가격은 3억5763만원으로 올들어서만 5.15%(2496만원) 가량 상승했다. 전셋값이 오르면 이를 기준으로 하는 월세 부담도 커질 수밖에 없다. 전·월세 부담으로 등 떠밀리듯 빚을 내 집을 사는 가계가 늘면서 올들어 은행권 주택담보대출은 45조원 이상 급증했다.

조명래 단국대 교수는 “젊은 세대가 빚을 내 집을 사는 것은 소비위축으로 이어질 수 있는 만큼 지금은 주택공급을 통한 내집마련을 촉진하기보다 전·월세시장 관리에 힘쓸 때”라며 “반발이 큰 전·월세상한제보단 지자체 스스로 정하는 임대료조정제가 바람직해 보인다”고 밝혔다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “부작용 우려도 있지만 종국에는 전·월세시장 안정화 측면에선 임대료를 규제하는 것이 바람직하다”며 “표준임대료 등 상한을 먼저 구축해 가이드라인으로 제시하고 그 안에서 적정하게 가격이 움직이도록 하는 방법이 합리적이다”고 말했다.

반면 반대측은 임대료 조정제가 도입되면 단기 가격급등 등 전·월세 시장이 더욱 불안해질 수 있다고 우려한다. 박합수 KB국민은행 명동 PB센터팀장은 “자본주의 시장에서 강제로 가격을 제한하는 정책은 바람직하지 않다”며 “제도 시행 이전에 집주인들이 임대료나 관리비를 크게 올려 오히려 세입자 부담만 가중될 수 있다”고 지적했다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “시장 상황에 맞게 차별적으로 적용하는 방식이 좋지만 임대인들의 반발이 만만치 않을 것”이라며 “단기적으로 가격은 잡을 수 있을지 몰라도 장기적으론 공급 감소로 이어져 더 큰 문제를 야기할 수 있다”고 우려했다.

주무부처인 국토교통부도 반대 입장이다. 국토부 고위관계자는 “임대료 조정제는 처음 들어본 것으로 사전에 논의나 고려된 것이 없다”며 “전·월세상한제와 같은 맥락으로 도입에 반대한다”고 밝혔다. 인위적으로 임대료를 규제할 경우 과거처럼 전세가격 폭등 등 전·월세 시장 불안만 커질 수 있다는 설명이다.

이에 대해 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “제도 도입으로 임대료 폭등 우려를 제기하는데 이는 전세계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 1989년 상황만 보고 호도한 것”이라며 “당시 전셋값이 폭등했지만 이미 제도도입 전후로 10%대의 전셋값 상승률이 나타났고 이후 차츰 안정세를 되찾았다”고 지적했다.

이어 “외국에도 임대료 조정제와 비슷한 제도를 채택한 사례들이 있는데 문제는 강제성없이 단순 권고 사항이라면 서민주거난 해법이 안될 것”이라고 덧붙였다.

선진국 주택임대료 조정 방식 살펴보니…'자율'보단 '규율'

서민들의 주거문제와 직결된 전월세 가격 상승이 이어지고 있음에도 대책 마련에 나서야 할 정부는 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다. 오히려 야당이 내놓은 대안에 '시장 자율성'을 강조하며 어깃장을 놓고 있어 '주객이 전도됐다'는 비판을 받는다.

'전세제도'가 우리나라에만 있는 특별한 주택공급형태이긴 하지만 다른나라도 주택 임대료가 급등하는 현상이 발생하는 것은 마찬가지다. 선진국 및 대도시에서 임대료 폭등을 막기위해 어떤 제도를 취하고 있는지 주목해 볼만하다.

세계 금융의 심장이자 서울과 비슷한 가구수를 보유하고 있는 미국 뉴욕은 임대료 인상폭을 강하게 규제하고 있다. '임대료 가이드라인 위원회'를 만들어 100만~140만가구에 대해 해마다 임대료 가이드라인을 제시하고 임대료 인상 범위에 한계를 둔다. 위원회에는 임대인과 임차인 대표가 함께 참여한다.

올해 빌 더블라지오 뉴욕 시장은 임대기간이 1년인 경우 연 1%, 2년인 경우 2.75%로 인상률을 결정했다. 지난해에 비하면 대폭 낮아진 수치다. 마이클 블룸버그 전 시장은 지난해 1년 4%, 2년 7.75%를 결정했었다.

대신 뉴욕시는 2011년부터 월세 2500달러 이상의 주택에 대해 임대료 산정을 자율에 맡기고 있어 고액 세입자를 보호대상에서 제외시키고 있다.

베를린시의 인구집중으로 1년 새 임대료 인상률이 9%에 이르자 독일은 임대료 상한액을 10% 이상으로 올리지 못하는 법안을 통과시키는 등 임대료 관리에 신경이 곤두서있다. 독일은 우리나라처럼 계약갱신 기한을 못박고 있지 않지만 임대차 갱신을 거절하거나 해지하기 어렵도록 민법에 규정하고 있어 우리보다 세입자 보호에 더 치중하는 편이다.

집주인은 15개월동안 임대료 변동이 없을 때만 지자체가 마련한 표준임대료에 따라 인상할 수 있다. 표준임대료는 4년간의 비슷한 여건의 주택 임대료를 토대로 산정된다.

만약 집주인이 이보다 높여 임대료를 받으려면 관련자료나 감정서, 3가구 이상 비슷한 주택의 임대료를 근거로 제시해야 한다. 이를 갖추더라도 3년간 20%를 넘어 인상할 수 없다.

프랑스도 독일과 같은 방식의 표준임대료 제도를 도입하고 있다. '임대료 조사통계소'를 둬 관련 통계자료까지 수집 배포하는 역할을 부여한 것이 특징이다.

영국은 주변국과 달리 규제를 완화해온 나라다. 표준임대료처럼 가이드라인 성격을 띈 공정임대료제를 시행해오다가 1988년 이후 시장 자율에 맡기고 있다. 1996년엔 임대기간조차 자율에 맡기는 단기보증임대제도를 시행 중이다.

그러다보니 임대료 인상 압력이 커지는 추세다. 예컨대 런던의 캠든 자치구는 임대료 폭등으로 세입자들이 이주해야 하는 처지다. 이에 대해 영국의 인디펜던트지는 지난 1월 설문결과를 통해 "임대료에 대해 법적으로 강제 제한을 두자는 데 반대하는 영국 국민은 10%도 되지 않는다"고 밝히기도 했다. 영국 역시 주변의 시장임대료 보다 과도한 임대료는 임대료산정위원회서 조정하고 있다.

반면 우리나라는 여전히 임대주택시장을 '방치'하고 있는 상황이다.

지난해 국회 입법조사처는 '국내외 민간임대주택시장제도의 현황과 시사점'이라는 정책보고서를 통해 "박근혜정부 출범 이후 발표된 부동산 및 전월세 대책을 시장의 구조적 변화에 적극적으로 대응하지 않고 있다"며 "변화된 임대차시장 중심의 주택시장을 다시 매매시장으로 되돌리는 과거 회귀전략으로 전세가격 급등문제를 해결하려 한다는 점에서 문제가 있다"고 일갈했다.

전월세 천정 뚫렸는데…'시장 논리'에 발목잡힌 서민주거특위

새정치민주연합 이미경 서민주거복지특별위원회 위원장이 3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 서민주거복지특위 전체회의를 주재하고 있다. 2015.9.3/뉴스1

분양가 상한제 탄력적용 등 이른바 '부동산 3법'을 통과시키며 그 후속책으로 출범한 국회 서민주거복지특별위원회는 6개월여의 활동시한도 모자라 연장까지 했지만 공전에서 벗어나지 못하고 있다.

전·월세 전환율을 낮추고 지역별로 임대차분쟁조정위원회를 설치하자는 야당의 끊임없는 요구에 뒷짐지고 있던 정부·여당이 내달 회의에서 속도를 내보겠다는 입장을 표하긴 했지만 국민 주택문제 해결책 전반에서 여야의 시각차가 여전해 남은 기간 가시적 성과를 낼 수 있을지 미지수다.

지난해 12월 본회의 의결을 통해 출범한 특위는 올 1월 위원장 및 여야 간사 선임의 건으로 첫 회의를 연 것을 포함, 활동시한 내 단 7차례 전체회의를 개최하는 데 그쳤다. 정부부처 및 지자체를 대상으로 받은 현안보고와 두 차례의 공청회, 특위 활동시한 연장을 제외하면 실질적으로 법 개정과 관련한 회의를 한 건 단 한 번에 불과하다. 당초 전·월세 전환율을 인하하고 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 걸 골자로 한 임대차보호법 개정안을 처리키로 했던 특위는 개괄적 개념의 주거기본법 외에 별다른 성과를 보이지 못했다.

각론으로 논의를 확장시키지 못한 특위는 결국 활동 시한을 3개월 연장했고 지난 3일 첫 회의를 시작으로 2차 활동에 들어갔지만 전망은 밝지 않아 보인다. 경제정의실천시민연합은 당시 낸 성명서에서 "기존에 합의된 엉터리 주거기본법을 제정한 것 외에 어떤 실질적인 결과를 이끌어내지 못한 특위가 단순히 활동기간만 연장하는 게 얼마나 효과가 있을지 의문"이라며 "형식적인 기한 연장이 아닌 주거약자들을 위한 실질적인 정책과 대안을 도입해야 한다"고 촉구했다.

우선 정부·여당이 다음달 초·중순께 열릴 회의에서 전·월세 전환율을 현행 6%에서 5% 수준으로 낮추고 임대차분쟁조정위원회를 설치하는 것에 대한 공감대를 형성한 뒤 이를 주택임대차보호법에 담겠다는 방침을 세운 건 전향적인 입장 변화로 볼 수 있다. 전·월세 전환율 인하와 분쟁조정위 설치는 부동산 3법 처리 후 야당이 계속해서 요구했던 사안이다.

문제는 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 등 핵심 해법에 대한 이견이다. 전·월세 상한제는 새정치민주연합이 '임대료조정제'를 대안으로 제시함에 따라 돌파구가 열릴지 주목된다. 그러나 시장에 직접 개입하는 건 옳지 않다는 논리로 전·월세 상한제를 반대했던 정부·여당이 비슷한 맥락의 임대료조정제를 받아들일지 확신할 수 없다.

분쟁조정위의 조정 결과가 법적 구속력이 없다는 한계를 지닐 수 있다는 점도 난제다.
분쟁조정위에 재판상 화해 효력을 부여하는 것에 법무부가 반대하고 있어 조정 내용 이행을 강제할 수단이 마련되지 않을 경우 반쪽짜리 위원회에 그칠 수 있다는 지적이 나온다. 분쟁조정위와 관련해선 노웅래·정성호 새정치연합 의원이 각각 발의한 주택임대차보호법 개정안이 국회 법제사법위원회에 회부돼있다.