분할상환 예외적용은…신규분양 'OK'-기존주택 'NO'

연립·다세대주택 등 역차별…전체시장도 악영향 줄 수도

@머니투데이 김지영 디자이너

정부의 '가계부채 대책'에 따라 신규분양시장과 재고(기존)주택시장과의 양극화 현상이 뚜렷해질 것으로 보인다. 재고주택에 대해선 담보대출시 거치를 최소화하고 분할상환을 유도하지만 신규분양시장은 이를 적용하지 않기 때문이다. 따라서 주택 구매시 대출 규제가 덜한 신규분양시장으로 몰릴 가능성이 크다는 분석이다.

다만 재고주택시장이 침체될 경우 신규분양시장도 분양가 산정과 수요 감소 등 직·간접적으로 영향을 받을 수밖에 없다는 점에서 전체적인 시장 침체를 야기할 수 있다는 지적이다.

3일 금융당국에 따르면 내년 1월부터 적용될 예정인 가계부채 대책의 대상은 주택법상 주택에 속하는 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 등이다. 여기에 도시형생활주택도 포함된다. 오피스텔은 해당되지 않는다.

금융위 관계자는 "현행법상 주택으로 분류되는 대상은 담보대출시 1년 이내 거치·분할상환 등의 기본원칙이 적용된다"고 말했다. 다만 "1년 이내 상환 계획이 있을 때는 제외되는 등 각 상황에 맞는 예외 사례를 만들고 있다"고 설명했다.

신규주택 분양계약시 받는 중도금이나 잔금 등의 집단대출은 비거치식·분할상환 원칙이 적용되지 않는다. 은행마다 차이는 있지만 통상 집단대출은 최초 3~5년 정도 거치기간을 둬 재고주택에 비해 상환하는 데 여유가 있다.

재건축·재개발 아파트도 신규분양이어서 마찬가지다. 다만 같은 신규분양이더라도 규모가 작은 아파트나 빌라 등 집단대출이 아닌 개별로 담보대출이 이뤄지는 경우 거치기간을 최소화하고 분할상환을 유도하게 된다.

전문가들은 신규분양시장으로의 수요 쏠림현상이 일어나고 결국 주택시장이 전반적으로 위축될 것으로 내다봤다. 김규정 NH투자증권 부동산위원은 "재고주택 수요가 신규주택 수요로 이동하는 풍선효과가 있겠지만 기존주택 거래가 둔화되고 시장이 위축되면 신규분양시장도 분양가 산정과 공급 물량에 부담을 느낄 수밖에 없다"고 지적했다.


김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "재고주택시장과 신규분양시장은 서로 유기적으로 움직이기 때문에 떼어놓고 생각할 수 없다"며 "주택 소유자가 신규분양을 받으려면 기존주택을 처분해야 하는데 수요가 적어지면 그만큼 집을 팔기 어렵게 된다"고 꼬집었다.

이번 가계부채 대책으로 투자수요가 많은 경매시장에도 악영향을 미칠 것이란 예측이다. 경매의 경우 대개 레버리지를 이용한 투자가 이뤄지는데 낙찰금액의 70~90%까지도 경락대출을 받을 수 있다. 하지만 앞으로 대출심사를 소득에 기반한 상환능력에 맞추면 소득수준이 낮은 계층의 차입 능력이 떨어질 수밖에 없다.

특히 큰 돈 들이지 않고 주택을 구매하려던 전세 세입자 등의 타격이 불가피해진 만큼 경매를 통한 주택구입이 둔화될 것이란 지적이다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "대출소득심사가 강화되면 레버리지 효과가 줄면서 투자수요가 크게 위축될 수밖에 없을 것"이라며 "경매가 보통 주택시장의 선도지표로 활용되는데 경매시장이 위축되면 결국 재고주택시장뿐 아니라 신규 분양시장에도 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

가장 큰 문제는 내년 이후 은행권에서 이같은 정부 정책을 100% 운용한다는 보장도 없다는 것이다. 이 때문에 수요자들이 정부 정책에 맞춰 집을 사야 할지 전세나 월세로 눌러살아야 할지 갈팡질팡할 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장은 "소득증빙이 잘되고 가용자금이 넉넉한 사람들은 오히려 혜택을 받고 그렇지 못한 사람들은 역차별을 당하는 문제도 발생하게 된다"고 우려했다.