"가락시영 재건축, 지금 투자하면 돈벌 수 있나요?"

['가락시영' 투자수익 따져보니]3.3㎡당 분양가 "조합원 2147만원-일반 2515만원"

서울 송파구 가락시영아파트가 관리처분계획인가를 받으면서 계산기를 누르는 조합원들과 투자자들의 손놀림이 빨라졌다.

30일 가락시영재건축조합에 따르면 이 아파트의 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 2147만원, 일반분양가는 3.3㎡당 2515만원에 책정됐다.

면적별 조합원 평균 분양가는 △39㎡(이하 전용면적) 3억6327만원 △49㎡ 4억4044만원 △59㎡ 5억3836만원 △84㎡ 7억1898만원 △99㎡ 8억7178만원 △110㎡ 9억6751만원 △130㎡ 11억5715만원 △150㎡ 14억8902만원 등이다.

재건축 수익성을 나타내는 비례율은 92.8%에 달한다. 비례율이란 총수입에서 총지출을 뺀 수익을 조합원 자산 총액으로 나눈 것으로 사업 후 환급받거나 추가로 분담해야 하는 비율을 말한다.

예를 들어 가락시영2차 29.09㎡를 보유한 조합원의 권리가액은 평균 3억9096만원(3억8197만~3억9882만원)으로 84㎡에 입주할 경우 3억2802만원의 추가분담금이 더 필요하다.

가락시영1차 45.12㎡ 소유 조합원의 권리가액은 평균 5억2823만원(5억1564만~5억3436만원)선이다. 이 조합원이 84㎡에 입주할 경우 평균 1억9075만원(1억4983만~2억2865만원)의 추가분담금을 더 내야 한다.

이 조합원이 99㎡, 110㎡에 입주하려면 각각 3억4354만원, 4억3927만원 등의 추가분담금이 필요하다. 2차 50.12㎡ 보유자의 경우 84㎡로 집을 넓히려면 평균 6039만원(1127만~1억245만원)의 추가분담금을 부담해야 한다.

다만 2008년 사업시행인가를 받은 후 지금까지 사업이 지연됐고 오는 4월부터 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지되는 만큼 추가분담금은 더 발생할 가능성이 있다. 일반분양가가 3.3㎡당 2500만원대를 상회하는 만큼 미분양이 발생할 수도 있다.


조합에선 재건축 후 시세차익이 가능할 것으로 보고 있다. 송파구 아파트 평균시세는 3.3㎡당 2240만원선이며 인근 잠실동 평균시세는 3.3㎡당 2871만원 수준이다. 특히 잠실리센츠의 경우 3.3㎡당 3036만원을 호가한다.

현재 5억5000만~6억원 수준에 호가가 형성된 가락시영1차 45.12㎡를 매입할 경우 투자비용은 6억9000만~8억2865만원선이다. 따라서 재건축 이후 잠실동 아파트 시세만큼의 차익을 얻을 수 있다고 조합 측은 설명했다.

하지만 가락시영과 잠실아파트는 직접 비교가 어렵다는 게 전문가들의 지적이다. 2012년 송파동 반도아파트를 재건축한 '래미안송파파인탑'은 분양가상한제가 적용되긴 했지만 분양가격이 3.3㎡당 2280만원선이었다.

현재 이 아파트 87㎡ 호가는 6억6000만~7억5000만원 수준. 내년 입주 예정인 문정동 '송파파크하비오'는 3.3㎡당 1600만~1700만원대에 분양됐다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "잠실과 가락동은 위치적으로 너무 차이가 있고 이용할 수 있는 인프라나 학군 등이 너무 달라 직접 비교가 될 수 없다"고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "'고덕래미안힐스테이트'의 경우 3.3㎡당 1950만원이었지만 아직도 미분양 물량이 많이 남아있다. 물론 가락시영이 송파구에 속하고 잠실과도 가깝지만 시장에서 인정하는 가격은 다를 수 있다"고 말했다.

정태희 부동산써브 리서치팀장은 "가락시영은 단지규모가 크고 가락시장 현대화, 문정지구 도시개발, 지하철 9호선 개통 등 각종 호재가 예고돼 있다. 하지만 잠실이나 위례 등과 비교할 때 일반분양가의 매력은 떨어진다"고 말했다.