민간임대 "땅+돈+세제' 파격 지원책 준다

월세 전용 민간임대 시장 육성

정부의 내년도 부동산 정책은 ‘민간 임대 시장 육성’에 맞춰져 있다. 매매 활성화, 임대주택 공급 등 기존의 정책 줄기와 다소 차별화된다. 정부는 그간 주택시장 ‘정상화’에 주력했다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 완화에 이어 연말 부동산 관련 입법이 마무리되면 정상화 노력이 일단락된다.

내년에는 임대 시장 ‘육성’이 핵심이다. 주택 시장 구조 변화에 맞춰 정책 방향도 달라져야 한다는 게 정부 구상이다. 저소득층의 주거 안정은 정부의 공공 임대 주택 공급, 주택 바우처 등의 제도로 대응 가능하다. 고소득층은 실수요자 중심으로 집을 사는 쪽으로 유도한다. 반면 중산·서민층까지 정부 정책으로 ‘관리 ’하기엔 한계가 있다. 매번 효과가 없는 전셋값 대책을 내놓을 수도 없다.

전세의 월세 전환 흐름을 고려한 근본적 대응이 필요하다. 지난 2012년 21.6% 수준인 월세 비중이 2017년엔 30%를 웃돌 것이라는 게 정부 전망이다. 정부 고위관계자는 “시장에서 (물량을) 공급할 수 있도록 길을 터줘야 한다”고 말했다. 다른 관계자는 “임대 시장이 제대로 만들어지지도 않은 상태에서 과세나 규제 등을 얘기하는 게 적절치 않다”며 “우선 시장 육성이 급하다”고 말했다.

시장을 만들려면 민간 건설사 등의 참여가 필수다. 분양에 익숙한 민간 건설사를 임대쪽으로 끌어와야 한다. 공공임대주택 등은 정부가 할 수 있지만 도심의 다양한 임대 수요를 맞추기 위해선 기업형 임대업자가 필요하다는 얘기다. 현재 임대주택은 공공부문에서 100만 가구, 민간에서 60만 가구를 공급하고 있다. 공공부문의 주공급자인 LH(한국토지주택공사)는 부채 때문에 사업 추가 확대가 여의치 않은 만큼 민간 건설사들이 나설 수 있도록 한다는 게 정부의 생각이다. 정부 관계자는 “오피스텔, 원룸, 레지던스 등 다양한 주거 형태에 맞춰 계층별·연령별·직업군별로 원하는 임대주택을 공급할 수 있을 것”이라고 기대했다.

결국 관건은 수익률이다. 돈을 벌 수 있는 구조가 만들어지면 민간도 움직일 것이란 얘기다. 정부 고위관계자는 “시장의 목소리는 5~6%의 수익률”이라고 말했다. 기존의 전세 구조 하에선 수익을 내는 게 현실적으로 불가능하다. 정부는 민간 임대 시장의 경우 ‘월세’ 또는 ‘보증부월세’로 국한할 계획이다.

또 ‘땅, 돈, 세금’의 파격적 지원책을 내놓는다. 집 지을 토지와 자금을 공급해 주고 번 돈에 대해 세제 혜택을 주면 건설사 입장에선 참여할 유인이 생긴다. 그렇잖아도 침체된 부동산시장에서 수익률을 예측할 수 있는 사업이기 때문이다. 그린벨트를 해제해 땅을 공급하는 방안까지 검토하는 대목에서 정부의 임대주택 활성화에 대한 강한 의지를 읽을 수 있다. 자금 지원은 일단 주택기금 활용으로 방향을 잡았다.

연기금이나 증권·보험사 등 민간자본을 유인하는 방안도 검토했지만 중장기 과제로 미뤘다. 세제는 기존 임대사업에 대한 인센티브를 검토해 추가하는 한편 새로운 세제 혜택도 검토한다. 구체적으로 민간임대업자의 소득세, 법인세, 부가가치세, 취득세, 등록세 등에 대한 감면을 방안을 마련하고 있다.


공공임대 리츠(REITs, 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드) 활성화를 위한 세제 지원도 같은 수준에서 검토된다. 표준건축비 규제도 손질한다. 공공 임대의 경우 표준건축비 유지가 불가피하지만 다양한 민간 임대 주택을 내놓기 위해선 관련 규제에 대한 완화가 필요하다는 이유에서다. 정부 관계자는 “획일적 규제는 시장 육성을 저해하는 요소”라며 “민간 경쟁에 맡기면 다양한 임대 주택이 제공될 수 있다고 본다”고 밝혔다.

한편 정부는 임대주택 활성화와 더불어 노동시장 개혁도 '2015년 경제정책방향'의 한 축으로 정하고 △정규직 과보호 개선과 임금체계 개편 △새로운 고용형태의 정규직 △비정규직 차별 해소 등 정책을 마무리하고 있다. 과도한 정규직 보호 장치로 활용되고 있는 취업 규칙과 일부 경영권 관련 노동조합 동의를 받도록 돼 있는 노사 협약 규정 등에 대한 개선 작업을 최우선 과제에 뒀다.

비정규직 지원에 맞춰진 비정규직 대책과 함께 정규직 과보호에 대한 손질 작업을 진행할 계획이다. 정부는 다만 경제정책방향에선 노동 분야 관련 방향 제시를 한 뒤 ‘비정규직 대책을 골자로 하는 노동시장 종합대대책’을 별도로 발표하는 방안도 검토 중인 것으로 전해졌다.