소득있는 곳에 세금없는 불법 개조 집주인

불법건물 주인들 탈세·탈루 '당연'…단속 당국도 속수무책

서울시내 대학가 주변에 '방 쪼개기' '옥탑방' 등의 불법건축이 기승을 부리면서 싼값에 임대차계약을 한 대학생들이 피해를 보고 있다. 전입신고는 고사하고 확정일자도 받을 수 없어 자칫 보증금을 떼일 수 있음은 물론 월세 소득공제 등 법으로 정한 최소한의 혜택도 받지 못해서다.

하지만 집주인들은 많게는 수억 원에 달하는 임대소득을 얻고 있음에도 재산·소득세 등 세금을 제대로 내지 않아 심각한 과세 불형평성 문제를 낳는다는 지적이다. 단속도 쉽지 않거니와 단속하는 지방자치단체와 과세당국의 업무협조가 제대로 이뤄지지 않아서다.

실제로 서울 서대문구 남가좌동에 위치한 한 5층짜리 건물은 55가구의 원룸을 임대, 연간 2억5000만원 이상의 임대소득을 얻는 것으로 조사됐다. 해당 구청에 문의한 결과 건축대장엔 주택이 아닌 '교육연구시설'로 등록돼 있는 등 불법건축물임이 판명됐다.

그렇다면 임대소득에 대한 소득세는 얼마나 납부할까. 국세청 관계자는 "세금납부 내역은 개인의 신상정보여서 공개할 수 없다"면서도 "불법건축물의 경우 확정일자나 소득공제를 받지 못하기 때문에 집주인들도 이를 악용해 소득세를 한 푼도 내지 않을 가능성이 농후하다"고 말했다.

즉 수억 원의 소득에 대해 한 푼의 세금도 내지 않는다는 것이다. 심지어 지자체가 불법건축물로 적발하더라도 국세청에 통보할 의무가 없기 때문에 세금 추징을 할 수도 없는 구조다.

국세청 관계자는 "불법건축물 소유자가 자신의 불법행위를 자인하고 세금부담을 늘리면서까지 자진해서 소득세를 신고할 가능성은 전무하다"며 "지자체가 적발해 해당 세무서에 신고하는 경우도 가끔 있지만 많지 않다"고 설명했다.

특히 대학가 주변에 만연한 고시원의 불법 용도변경의 경우 부가세 환급도 받을 수 있다. 고시원으로 허가받아 부가세를 환급받은 후 주거용으로 개조해 임대하는 것이다. 주차장 설치 기준도 후하다는 장점이 있다. 이 때문에 불법개조가 성행하는 대학가는 주차난이 가중될 수밖에 없다.


불법개조 건물이다보니 화재에 취약해 사고발생시 신속한 대피와 초기진화도 어렵다. 용도가 주거용이 아니기 때문에 예상치 못한 사고(경매) 발생시 주택임대차보호법에 의한 보호를 받지 못할 수도 있다.

하지만 과세당국도 뾰족한 대책이 없는 상황이다. 지자체들이 현장조사를 제대로 하지 않는다면 주거용인지를 파악할 수 없는 만큼 소득에 대한 정확한 파악이 어려워서다. 이 때문에 정부와 지자체의 유기적인 업무협조가 이뤄져야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "국세청, 국토교통부, 안전행정부, 지자체 등을 중심으로 한 합동점검반을 만드는 방안도 생각할 수 있다"면서 "매년 실시하는 주민등록 일제조사시 불법건축물의 상태를 확인하는 방법도 고려할 수 있다"고 강조했다.