상가권리금 법적 보호, 실효성 '의문'

"표준계약서 사용 의무 없어 문제, 임차인 권리금 구제책도 한계있어"

서울 종로3가 귀금속 상가 일대 전경./사진=민동훈 기자

정부가 상가 권리금을 법 테두리 안으로 끌어들였다. 상가건물임대차보호법 개정을 통해 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 책임을 지도록 한 것이다. 특히 권리금 의무관계를 명확히 하기 위해 권리금 표준계약서를 만들어 보급할 방침이다.

임차인들은 권리금 보호 측면에서 반기는 분위기다. 하지만 권리금 의무 관계 등을 적시하는 표준계약서 사용이 의무화되지 않아 실효성에는 의문이 있다는 지적이다. 임차인 권리금 구제책에도 한계가 있다는 의견이다.

정부는 24일 경제관계장관회의에서 상가 권리금 보호 내용 등을 담은 '장년층 고용 안정 및 자영업자 대책'을 확정·발표했다. 대책에는 임대인이 변경되더라도 5년간 임차인의 영업권을 보장하고 임대인에게는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 협력의무 부과 등을 담았다. 권리금 산정근거와 권리금 관련 의무관계를 명확히 한 표준계약서를 도입되며 분쟁조정기구가 설치된다.

서울 강남구 역삼동 G공인중개소 관계자는 "그동안 '갑'의 위치였던 임대인들 사이에서 이번 대책 발표에 따른 파장은 클 것으로 보인다"며 "벌써부터 주변 상가 임차인들이 권리금 보호와 관련해 문의해 오고 있다"고 귀띔했다.

임대인들은 정부 대책에 강하게 반발하고 있다. 서울 동작구 소재 상가를 소유하고 있는 이모씨(60)는 "권리금도 하나의 시장 논리로 이뤄지는 것임에도 임차인의 권리 강화에 따른 임대인들의 역차별이 발생할 수 있다"며 "임대인에게 부여된 협력의무 탓에 임대인이 임차인의 업종을 가릴 권리마저 보장받지 못할 수 있어 반발이 생길 수밖에 없다"고 말했다.

정부가 보급 예정인 상가 권리금 표준계약서 실효성에 의문이 제기됐다. 이 표준계약서 사용이 의무가 아닌 권고인 탓이다. 특히 권리금이 과세 대상이어서 표준계약서 작성에 따른 신고가 제대로 이뤄지지 않을 수 있다는 지적이다. 상가 권리금은 소득세법상 기타 소득으로 과세대상이다. 받은 권리금에 대해선 신고의무가 부여되며 소득세·주민세·부가가치세를 내야 한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가 권리금 표준계약서 작성이 의무가 아닌 권고여서 상가 거래시 표준계약서를 쓸 사람은 거의 없을 것"이라며 "특히 세원이 노출될 수 있다는 점에서 기피할 수밖에 없는데 권리금을 낮춰 적는 등 이면계약이 발생할 수도 있다"고 지적했다.


이에 대해 국토교통부 관계자는 "상가 권리금을 주고받는 것은 사적 거래로 의무화를 시키면서까지 정부가 관여할 부분은 아닌 것으로 판단한다"며 "표준계약서를 무리하게 강제할 경우 권리금이 음성화될 우려가 있다"고 말했다.

임차인 권리금 구제책에도 한계가 있다는 의견이다. 실제 임대료가 올라 장사를 그만 두거나 건물 용도가 변경되는 경우 재개발·재건축으로 건물이 없어지면 권리금을 회수할 수 없다. 상가주인이 계약 해지 후 1년 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우 권리금 손해배상을 청구할 수 없다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번 대책은 임차인 권리금을 보호해 준다는 취지를 온전히 살리지 못했다"며 "보호를 해준다는 것이 온전하지 않고 상황에 따라 바뀔 수 있어 한계성이 있다"고 지적했다.