[단독]"부동산펀드 차입금 세금 내라"…38조 시장 '패닉'

대구시 "차입금 취득세 감면 대상 아닌 부채"‥대부분 펀드 해당, 수천억 세금폭탄 우려

그래픽=최헌정

대구시가 부동산펀드의 차입금(대출, 임차보증금 등)에 대한 취득세 감면액(30%) 환수 조치에 나서 파장이 일고 있다. 미등록 부동산펀드에 대한 취득세 감면액 환수 논란에 이어 이번 차입금 과세 결정으로 38조원이 넘는 부동산펀드 및 리츠(REIT's)시장은 말 그대로 '패닉'에 빠졌다.

2일 자산운용 및 리츠업계에 따르면 대구시는 지난 27일 부동산펀드의 차입금에 대한 과세적부심사를 통해 이 같은 결정을 내린 것으로 확인됐다. 부동산펀드가 빌딩, 마트 등 부동산을 취득하기 위해 빌린 돈은 관련법상 취득세 감면 대상이 아니라는 게 대구시 판단이다.

대구시 관계자는 "조세특례제한법과 자본시장법상에 부동산펀드의 취득세 감면은 집합투자기구의 집합투자재산으로 정의돼 있다"며 "집합투자재산이란 '투자자로부터 모은 재산'인데 차입금은 여기에 해당하지 않고 기업회계기준서에도 부채로 인식한다"고 설명했다. 이어 "취득세 과표누락이 확인된 부동산펀드들은 고지를 통해 바로잡을 것"이라며 덧붙였다.

그동안 차입금까지 감면대상에 포함해 취득세를 신고해온 자산운용업계는 위기감에 휩싸였다. 거의 모든 부동산펀드가 차입금을 기반으로 부동산을 취득하는 '레버리지' 구조로 만들어져서다. 이번 결정으로 다른 지방자치단체들까지 취득세 환수에 나설 경우 부동산펀드 운용사와 투자자들은 수천억원의 세금을 토해내야 한다.

현재 부동산펀드 총 설정액은 26조1000억원에 달한다. 통상 부동산펀드의 레버리지 비율이 취득가액 기준 30~50% 정도인 점을 감안하면 적게는 7조8300억원, 많게는 13조원 가량이 차입금인 셈이다. 따라서 감면받은 취득세를 환수할 경우 추징금을 빼고도 1000억~1800억원 가량의 세금폭탄을 맞게 된다.

부동산 전문 운용사 한 임원은 "이번 문제는 과거 열거주의 방식인 간접투자자산운용법이 포괄주의 방식인 자본시장법으로 통합되면서 발생한 문제"라며 "과거엔 집합투자재산으로 인정됐던 간접자본(차입금)을 이제와 문제삼는 이유가 무엇인지 궁금하다"고 반발했다.

금융투자협회와 자산운용업계는 이날 실무자 대책회의를 열고 부동산펀드의 차입금 취득세 환수 및 부과 조치와 관련, 조세심판원 심판청구, 행정소송 등 공동 대응방안을 논의할 예정이다.


부동산펀드와 투자방식이 같은 리츠업계도 불똥이 튈까 좌불안석이다. 관련법은 다르지만 기준을 엄격히 적용할 경우 같은 논란에 휩싸일 수 있어서다. 리츠도 부동산펀드와 마찬가지로 취득세 감면 혜택을 받고 있다. 지난 4월 기준 리츠 총 자산은 12조3000억원에 달한다.

리츠업계 한 관계자는 "리츠는 부동산펀드와 달리 조특법에 '부동산투자회사'라고 명시돼 있어 법적으로 문제가 될 것 같지 않다"면서도 "하지만 상품간 형평성 문제 등 논란의 소지가 많아 파장을 예의주시하고 있다"고 말했다.