[일문일답]"한남더힐, 비교방식만 활용한 게 원인"

"원가방식, 수익방식 배제해 부적정 가격 도출했다"

한남더힐 타당성조사 결과 시행사와 세입자측 감정평가사들 모두에 징계처분이 내려졌다. 국토교통부과 한국감정원은 평가사들이 인근 유사 아파트 거래가격을 기준으로 한 비교방식만을 적용했을 뿐, 원가방식, 임대료 등 수익방식은 배제했다고 밝혔다. 이로 인해 적정가격이 도출되지 않았다고 결론 내렸다.

다음은 유병권 국토부 토지정책관과 한국감정원 소속 한숙렬 타당성심사처장, 김상권 심사·공시본부장과의 일문일답.

-양측 모두 부적정 결과가 나온 근본 이유는?
▶(김) 적정가격을 파악하려면 인근 유사 아파트 거래가격 비교방식과 건설비 등 원가방식, 임대료 등 수익방식 등을 모두 살펴봐야 하지만 모든 법인들이 비교방식만 활용했다.

그 결과 모든 법인들은 시점이 적정했지만 사례가 미흡하거나(나라·제일법인) 사례선정과 시점 모두 미흡했고(미래새한), 사례선정과 시점수정은 적정했지만 품등비교와 산정가액 조정이 미흡했다(대한평가).

-세입자들이 감정원이 제시한 적정가에 동의하지 않으면?
▶(유) 감정평가사들이 제재 대상인지에 대한 기초자료로 활용할 목적이지 분양가 산정용도는 아니다. 향후 분양가 산정에서 참고는 될 수 있을지 모르지만 곧바로 적용되는 건 아니라고 본다.

-타당성 조사에서 적정가를 제시한 이유는? 앞으로도 이런 방식 이어가나?
▶(한) 예전에는 적정가를 통보하지 않았다. 이번에는 사안의 중요성을 고려해 미온적으로 대처해선 안 된다는 판단이었다. 앞으로는 적극적으로 적정가격을 제시하려 한다.

-원가방식을 배제한 게 부적정 결론 나오게 된 결정적 이유였나?
▶(한)감정평가 규칙에 따라 공동주택은 거래사례 비교가 원칙이다. 그러나 대상물건의 특성에 따라 거래사례 비교와 원가, 수익방식 등을 고려해야 한다. 여기에 경우에 따라선 정확성을 더 높이기 위해 전세가 대비 매매, 공시가 대비 매매 등까지 따져볼 필요가 있다.


-각각의 방식을 적용했을 때 가격은?
▶(김)비교방식으로 총액은 1조8300억원, 공시지가와 건축비 등을 적용한 원가방식에서는 1조7060억~1조7780억원, 수익방식은 1조5950억원, 전세가-매매가 비율적용방식은 1조9620억원 등으로 산출됐다.