부동산 법원경매 1회차 입찰없이 2회부터 '시행'

법무부, 공유자우선매수권과 최저매각가격제도 대폭 '개선'

'공유자우선매수신고제도'를 이용해 낙찰받은 법원 경매 사례. / 자료제공=대법원

　#인천 부평구 청천동에 살고 있는 A씨는 본인이 지분을 보유중인 임야 118.83㎡(감정가 8910만원)가 경매로 넘어가게 된 사실을 알고 경매법원에 찾아가 '공유자우선매수신고'를 마쳤다.

　첫 경매에서 입찰자가 아무도 없자 김씨는 보증금을 납부하지 않아 유찰됐다. 한달이 지나 2회차 입찰에서도 A씨는 공유자우선매수신고를 했다. 이번에도 역시 아무도 입찰에 나서지 않았고 또다시 보증금을 내지 않아 물건은 다시 유찰됐다. 물론 A씨는 바로 다음날 공유자우선매수신고를 해놨다.

　입찰 최저가가 49%까지 떨어지자 3회차 경매에서는 입찰자 B씨가 나서 6010만1000원에 투찰했다. 하지만 공유자우선매수신고를 한 A씨에게 우선권이 있기 때문에 A씨는 B씨가 제시한 가격에 낙찰 받을 수 있었다.

　하지만 사법보좌관은 매각결정기일에 A씨에 대해 '최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때'에 해당한다는 이유로 매각을 불허했다. 경매법원도 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 내렸다.

　이에 A씨는 항고에 나섰고 원심에서 패소하자 재항고했다. 재항고심을 맡은 대법원은 "우선매수신고제도의 입법 취지상 보증금을 제공하지 않은 것 또한 공유자의 선택일 수 있다"며 "다른 특별한 사정이 없는 한 매각기일에 보증금을 내지 않은 것 만으로 우선매수권 행사의 법적 지위를 포기하거나 상실한 것으로 볼 수는 없다"고 판시하며 A씨의 손을 들어주는 듯 했다.

　다만 대법원은 "A씨는 우선매수권 제도를 이용해 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위해 여러 차례에 걸쳐 신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴만한 상황을 만들어 놓은 것으로 판단, '매각의 적정한 실시를 방해한 사람'에 해당한다"고 매각을 불허했다.

　앞으론 A씨처럼 공유자우선매수신고 제도를 이용해 경매에서 저가 낙찰받는 경우를 미연에 방지하게 됐다. 정부가 현행법상 사용횟수에 제한이 없었던 공유자우선매수신고를 1회로 제한해서다.


　3일 법무부가 입법예고한 민사집행법 일부 개정안에 따르면 앞으로 공유자가 매수신고후 보증금을 납부하지 않는 경우도 우선매수권을 행사한 것으로 간주토록 했다.

　입찰자 입장에선 공유자우선매수신고가 들어와 있는 물건은 분석하고 입찰해봤자 공유자에게 우선권이 있어 시간과 노력을 들여 낙찰받을 마음이 들지 않게 된다. 이를 악용해 지분을 가진 공유자가 여러 차례 유찰시킨 뒤 싸게 낙찰받는 경우가 많았었다.

　◇부동산 법원경매, 사실상 1회 입찰없이 2회부터 진행…'경매 지연 방지 vs 낙찰가 하락 우려'
　이번 법 개정을 통해 법무부는 부동산 경매가 지연되는 폐해를 막기 위해 낙찰가의 하한선을 현행보다 20% 낮추는 최저매각가격제도도 손질했다. 즉 감정가(100%)에서 시작하는 1회차 경매의 최저가격을 감정가의 80%로 설정해 진행한다는 것이다.

　이는 1회 매각기일에서 낙찰되는 경우가 적기 때문에 최저매각가격을 낮춰 1회 매각기일부터 적극적인 경매 참여를 유도, 경매를 신속하게 진행시키려는 것이다. 낮은 낙찰률은 경매절차를 장기화시켜 채무자의 이자부담을 증가시키고 채권자의 자금회수를 지연시키는 등의 문제가 있다는 게 법무부 판단이다.

　하지만 집주인과 채권자 입장에선 달갑지 않은 소식이다. 1회차 경매없이 사실상 2회차부터 시작하는 것과 같아 낙찰가가 떨어질 수 있어서다. 이 경우 특히 후순위 채권자들의 경우 채권회수가 더욱 어려워질 수도 있다는 지적이다.

　부동산태인 관계자는 "최근 경매에서 낙찰가율이 서서히 상승하고 있고 감정가보다 높은 가격에 거래되는 물건들도 더러 있다"며 "보통 최저가가 낮아지면 그만큼 입찰가도 낮게 써내 낙찰가 하락이 우려된다"고 말했다.