50평 다가구 2달만에 2.5억 번 부동산 고수

[부동산 숨은 고수에게 듣는다]<4>강영훈 '붇옹산의 부동산 스터디' 운영자

#A씨는 이달 한 재개발구역의 165㎡ 규모 다가구주택을 8억2000만원에 구입했다. 이 구역은 다음달 관리처분이 결정되고 감정평가액은 11억원이 넘을 예정이다. 두 달 남짓 만에 2억5000만원을 벌게 된 셈이다.

부동산시장 침체 속에서도 재개발·재건축에 조금의 틈새는 있다고 인터넷 동호회 '붇옹산의 부동산 스터디' 강영훈 대표(사진)는 주장한다. 다만 시장 자체가 가라앉아 있어 본인을 비롯해 주변 투자자들도 몸을 사릴 수밖에 없는 상황이라고 덧붙였다.

↑강영훈 '붇옹산의 부동산 스터디' 카페 운영자@이재윤 기자

그는 "사업성이 낮아 구역지정을 취소하는 재개발·재건축사업장이 속출하면서 복잡한 상황을 정확히 판단할 수 있는 전문가가 없다"며 "복잡한 사업절차로 인해 처음 접하는 일반인들은 접근하기가 더욱 어려워진 상황"이라고 말했다.

이어 "재개발·재건축에선 사업이 틀어질 가능성도 높고 이미 조합원의 욕심이 반영돼 분양가가 높이 책정될 수밖에 없다"며 주의를 요구했다.

2006년부터 강 대표가 운영하는 인터넷 동호회에는 현재 4만2000여명이 회원으로 가입했다. 특히 재개발·재건축 거래에 관한 내용을 전문으로 다룬다.

그는 2003년 부동산 컨설팅에 뛰어들어 상담과 강의했던 노하우와 인터넷에서 조언한 것들을 모아둘 곳을 찾던 중 카페를 만들었다.

◇재개발·재건축시장 '틈새' 노리는 노하우
강 대표는 올해 재개발·재건축시장 전망이 그리 밝지 않다고 밝혔다. 투자 성공 가능성이 낮다는 것이다. 시장 전체가 침체된 상황에서 건설기업들도 늘어나는 건축비와 사업비를 당해낼 재간이 없다고 지적했다.


강 대표는 현 상황에선 실패를 최소화하는 것이 최선의 투자방법이라며 자신만의 노하우를 공개했다. 우선 사업이 마무리되지 않은 곳은 피해야 한다는 조건을 내걸었다.

사업 진퇴 여부가 명확치 않으면 피해를 볼 가능성이 높다는 것이다. 그는 미분양 처리를 위해 할인분양하는 사업장을 노릴 것을 제안했다. 싸게 살 수 있을 뿐 아니라 일반분양을 받으면 조합원에게 부가되는 추가부담금의 부담도 없다는 게 그의 설명이다.

또 일반분양가보다 가격이 떨어진 조합원 매물에 관심을 둘 것을 추천했다. 강 대표는 "일반분양가격이 6억5000만원인 서울시내 한 뉴타운의 107㎡ 아파트는 조합원 물량 시세가 5억5000만원으로, 추가부담금에 대한 부담이 있긴 하지만 일반분양가보다 5000만~1억원가량 싼 매물은 충분히 수익을 낼 수 있다"고 분석했다.

◇2013년 전망 밝지 않아, 부동산 규제 완화 필요
강 대표는 올해도 부동산시장 침체가 이어질 것이란 전망을 내놓으면서 좋은 매물을 찾기 위해선 실거주 목적으로 매물을 살펴봐야 한다고 강조했다. 투자자가 없고 실수요자만 움직이는 상황이어서 직접 거주 목적이 아니면 실패할 가능성이 높다는 것이다.

그는 "재개발·재건축을 비롯해 부동산가격은 실수요자들이 감당할 수 있는 선까지 떨어질 것"이라며 "새정부가 시장 활성화를 위해 DTI(총부채상환비율) 완화 등의 대책을 내놓아야 하는 이유"라고 강조했다.