ⓒ김현정
하지만 2008년 불어닥친 글로벌 금융위기는 부동산시장에 직격탄을 날렸고 뉴타운 역시 상당한 타격을 받았다. 치솟은 분양가에 늘어난 추가부담금을 견디지 못한 주민들은 외지로 쫓겨났고 사업은 하나둘씩 좌초되기 시작했다.
◇이명박 '뉴타운'에서 박원순 '출구전략'까지…
뉴타운사업은 2002년 강북뉴타운 시범구역으로 △성북구 '길음뉴타운' △은평구 '은평뉴타운' △성동구 '왕십리뉴타운' 등 3곳이 확정되면서 닻을 올렸다. 사업면적만 508만1000㎡에 달한다.
↑서울 은평구 은평뉴타운 전경 @이재윤 기자
서울시는 무분별한 도심개발로 인한 도시균형발전을 위해 '정비사업'이 필요하다고 판단했다. 따라서 뉴타운은 낙후된 도심의 주거환경 정비와 무분별한 도심개발로 인한 주민들의 불편을 해소하기 위한 해결책으로 제시됐다.
시 관계자는 뉴타운사업에 대해 "효과적이고 빠른 재개발을 위해서는 현재 방식을 탈피해야 한다는 공감대가 형성됐다"며 "새로운 재개발 정책이 적용될 경우 빠르고 효과적인 개발이 기대된다"고 말했다.
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이후에도 뉴타운사업은 2003월 11월 한남·노량진 등 12곳이 2차로 지정됐고 2005년 12월 시흥·수색 등 10곳이 추가된 데 이어 2007년 창신·숭인지구가 더해져 총 24곳이 지정됐다.
5년이 흐른 올 1월 박원순 시장은 '뉴타운·재개발 수습방안'을 발표했다. 과거 무분별하게 지정된 구역 해제에 발벗고 나선 것이다. 이른바 '출구전략'으로 불리는 이 방안을 통해 지난 8월 재개발·재건축 18곳의 정비(예정)구역이 해제됐고 11월 8곳이 추가 해제됐다.
박 시장은 취임 직후인 지난해 12월 '뉴타운 정책워크숍'에서 반대 주민들과 만나 "뉴타운은 처음부터 잘못된 정책"이라며 "주민들의 충분한 의사나 동의없이 형식적으로 도장을 찍으면서 시작된 것"이라고 지적했다.
◇은평뉴타운 '애물단지'로…미분양과 집값 하락
지난 20일 서울시 산하 SH공사는 은평뉴타운 내 미분양아파트 616가구에 대폭 할인율을 적용했다. 최대 2억2500만원에 달하는 '파격 할인'을 통해서라도 미분양을 줄이고자 내놓은 대책이었다.
10년 전 지정된 은평뉴타운은 그린벨트(개발제한구역)가 해제된 349만㎡ 땅에 1만5924가구 규모의 주거단지로 개발이 예정됐지만 현재는 장기 미분양에 시달리는 상황을 맞은 것이다.
은평뉴타운에 사는 주민들은 할인 분양에 대해 아쉬운 속내를 드러냈지만 어쩔 수 없는 상황으로 받아들인다. 미분양 물량이 계속 남아 있는 한 아파트값이 더 떨어질 것이란 불안감을 나타내는 주민들도 있었다.
김광배 은평뉴타운 1·2·3지구 총연합회장은 "주민들간 입장이 달라 의견은 다소 엇갈렸지만 대부분 주민은 미분양 해결을 가장 큰 문제로 인식하고 있다"며 "서울시도 애물단지를 처리하기 위해 어쩔 수 없는 선택을 한 것으로 본다"고 말했다.
아파트값 하락으로 수익성이 크게 떨어진 점도 뉴타운사업이 어려움을 겪는 이유다. 따라서 지역민들은 아파트값이 계속 하락하는 상황에서 사업이 마무리되더라도 수익을 얻기 힘들다고 내다봤다.
은평뉴타운 인근 한 부동산 중개업소 관계자는 "서울시내 집값이 안 떨어진 곳이 없다"며 "사업의 수익성은 아무도 모른다. 부동산 거래 자체가 이뤄지지 않는 상황에서 가격이 떨어지는 것은 당연한 일"이라고 말했다.
◇전문가들도 "예측 어렵다"
전문가들조차 시장전망을 "예측하기 어렵다"며 고개를 가로젓는다. 미분양과 부동산시장 침체가 아니더라도 뉴타운사업의 수익성 자체가 떨어져 성공을 장담할 수 없다는 분석이다. 대다수 전문가가 내년 하반기까지는 정체현상을 보일 것이라고 내다봤다.
↑서울 은평구 은평뉴타운 내 공인중개업소 @이재윤 기자
구역 해제가 결정됐거나 불가피한 곳들도 서울시나 각 자치구청을 통해 매몰비용을 지원받기 만만치 않다.
함영진 부동산114 본부장은 "서울시내 아파트값이 3.3㎡당 평균 1500만원 이하로 떨어지지는 않았지만 4개월째 미분양이 늘고 있어 거시적으로는 하락세가 지속될 가능성이 높다"며 "적어도 내년 하반기까지 뉴타운·재개발 등 정비사업으로 인한 시장 활성화는 기대하기 어려울 것"이라고 내다봤다.