↑용산역세권 개발사업 조감도 ⓒ용산역세권개발(주) 제공이에 따라 추석 연휴이후 열릴 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브) 이사회가 용산역세권 개발 프로젝트의 분수령이 될 것으로 보인다. 하지만 코레일이 사업을 포기할 경우 토지반환채권 2조4363억원을 내놓아야 하고 랜드마크빌딩 선매입 계약금 4161억원을 포기해야 하는 등 손해가 커 사업 포기는 엄포용이란 지적도 있다.
코레일은 현 통합개발 계획이 절대 성공할 수 없는 구조라며 지난 4월부터 단계개발이란 실행 가능한 계획으로의 변경을 요구해 왔지만, 롯데관광개발이 기존 통합개발 계획을 고수하며 번번이 발목을 잡고 있다고 주장했다. 따라서 옛 삼성물산 지분 인수를 통해 단계개발로 사업을 주도해 나가겠다는 게 코레일의 입장이다.
땅값 일부의 후순위 전환은 예를 들어 전체 8조원 가운데 우선 5조원만 받고 3조원은 이익을 배분한 뒤 일정기간 납부를 늦춰주는 것이다. 사업 초기 땅값 부담을 줄여 투자가치를 높이겠다는 의도다.
코레일은 서부이촌동 주민들의 반발 때문에 단계개발이 불가능하다는 드림허브의 지적에 대해 1순위는 아니더라도 2순위로 사업 추진이 가능해 주민들을 설득할 수 있다고 강조했다. 송 본부장은 "2순위는 1순위보다 6개월에서 1년 정도 늦어지는 수준"이라고 말했다.
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코레일은 만약 다음 용산역세권개발㈜ 이사회에서 옛 삼성물산 지분의 코레일 양도 안건이 다른 주주들의 반대로 무산되고 CB 2500억원 발행이 통과될 경우 사업에서 손을 떼겠다고 밝혔다.
이에 대해 드림허브는 코레일의 단계개발이 현실을 외면한 탁상공론이라고 평가 절하했다. 드림허브가 작성한 '단계적개발 사업방식에 대한 검토 보고서'에 따르면 단계개발은 주민들에게 불이익을 발생시키는 조건변화여서 기존 주민동의서 효력이 상실돼 휴지조각이 된다고 지적했다.
개발계획 변경에 따른 행정소송은 물론 인·허가 기간이 추가로 늘어나 사업 지연에 따른 수익성 저하가 불가피하다고 명시했다.
특히 사업방식 변경에 따른 광역교통대책 변경, 사업일정 지연에 따른 토지대금관련 이자 증가, 설계변경에 따른 추가비용 등 때문에 5조원 가량의 손실이 발생한다고 분석했다. 종전 통합개발시 2조7000억원 가량의 이익을 얻는 것으로 협약을 맺은 것을 감안하면 전체적으로 8조원의 손해를 본다는 것이다.
하지만 관련업계는 코레일의 사업 포기 언급이 단순 엄포라고 지적했다. 코레일이 용산역세권 개발사업에 떠안고 있는 보증과 부담이 상당해 사업 포기로 인한 손실이 막대하기 때문이다.
우선 코레일은 토지대금반환 확약으로 발행된 채권 2조4363억원을 3~6개월 이내 대주단에 반납해야 하고 이미 납부한 토지대금에서 발생한 이자 반환금 1531억원을 드림허브에 돌려줘야 한다.
사업정상화를 위해 매입한 랜드마크빌딩 계약금 4161억원을 손실처리해야 하고 드림허브 납입자본금 2500억원을 날리는 것은 물론 다른 주주들의 자본금 7500억원에 대한 반환소송이 제기될 가능성이 높다.
최근 KTX(고속철도) 운영권 민영화를 놓고 국토해양부와 갈등을 빚고 있어 사업이 무산되면 국토부의 시설자산 국유화 계획에 따라 용산역세권 부지가 국유화될 가능성도 제기되고 있다.
한 드림허브 출자사 관계자는 "실무자회의에서 단계개발이 아이디어 차원에서 논의됐지만 실현 가능성이 낮아 진전되지 않았다"며 "드림허브 부도는 연말까지 지켜봐야 하지만 차기 이사회에서 갈등을 봉합하지 않으면 최악의 상황으로 갈 수밖에 없다"고 토로했다.
