[단독] 보금자리 '로또 아파트' 없어진다

수직증축 안된다더니..'재건축 숨통'명분 선회 논란

새누리당과 국토해양부가 세제 감면 외에 '리모델링 수직증축'과 '보금자리주택의 임대주택 전면 공급' 카드를 꺼내든 이유는 최근의 시장 침체 해결을 위해선 비정상적인 공급 문제도 함께 해결해야 한다는 시각을 반영한 것으로 해석된다.

특히 정부의 5·10대책 발표 이후에도 수도권 부동산시장 침체가 좀처럼 해결될 기미가 보이지 않은 채, 하우스푸어 등의 문제로 서민경제가 위협받고 내수경기 비중이 높은 건설 및 연관산업이 붕괴될 수 있다는 위기감이 확산되자 당 차원에서 고강도 대책을 요구하게 된 것이다.

◇국토부 반대했던 리모델링 수직증축…문제점도 수두룩, '논란 예상'
아파트 등 공동주택의 리모델링 수직증축 허용이 거론되고 있는 표면적 이유는 표류하고 있는 서울시내 재건축단지들의 숨통을 틔워주기 위함이란 게 여당의 설명이다.

서울시의 소형의무비율 확대로 저층단지의 재건축 추진이 난항을 겪고 있는데다, 중층단지들도 1대 1 재건축에 따른 조합원들의 비용부담 가중 등으로 사업은 극히 위축돼 있다는 것이다.

새누리당 한 의원은 "재건축에 뉴타운사업마저 멈추면서 건설사들의 주택공급 부진과 연관업체들의 일감도 크게 줄어 경기침체의 악순환이 되고 있다"고 말했다.

수직증축 규모는 추진 단지에 대해 정밀진단 등의 안전성 평가를 거쳐 층수에 따라 2~3층으로 한정시키는 방향으로 논의 중인 것으로 알려졌다. 예를 들어 10층 이하의 경우 2개층, 15층까지는 3개층 이하 등으로 제한해 수직증축을 허용한다는 것이다.

리모델링협회 관계자는 "안전성에 대한 논란은 증축방법을 기술적으로 명확히 하면 문제될 게 없다"며 "실제로 리모델링법 개정 이전에 추진되고 있는 서울 마포 강변호수아파트의 경우 10층을 12층으로 높이는 리모델링 공사가 진행되고 있다"고 말했다.


하지만 국토부의 경우 권도엽 장관까지 나서 건물의 구조적 안정성 외에도 "재산증식의 수단이 돼선 안된다"는 이유로 리모델링 수직증축에 반대해 왔던 터여서 논란의 여지가 크다.

우선 수직증축을 하더라도 리모델링을 통한 신규공급 물량이 극히 제한적이란 지적이다. 수직증축을 위한 건물의 안정성을 해결했더라도 국토부의 '불로소득' 지적에 대해 명확한 '해명'이 필요하다. 재개발이나 재건축처럼 세입자 주거안정 문제도 선결 과제다.

조명래 단국대 교수는 "재재발·재건축과 같이 건물을 허물고 새로 짓는 것보다 재활용 차원에서 리모델링은 좋은 방법이지만, 구조 안정성은 물론 부동산 가치 상승에 따른 투기나 세입자 문제 등이 해결되지 않는 상황에서의 추진은 옳지 않다"고 지적했다.

◇보금자리주택 '용도변경'…"세마리 토끼 잡을까?"
보금자리주택의 전면 임대 공급은 우선 서민층에게 '임대주택 공급 확대'의 기회를 넓힐 수 있다는 명분을 내세울 수 있다. 보금자리주택은 2018년까지 전국적으로 총 150만가구가 공급될 계획으로, 이중 분양주택이 70만가구를 차지한다.

현재 강남 세곡, 하남 미사, 위례신도시 등 보금자리주택지구에 일부 공급된 물량을 제외하더라도 대부분 분양물량을 임대로 전환한다면 서민주거안정에 크게 도움이 될 것이란 계산이다.

'로또아파트'라는 비판도 피할 수 있다는 판단도 작용했다. 주변 시세의 80~85%에 공급되는 보금자리 분양주택이 당첨자들에게 과도한 시세차익을 주고 이로 인해 대기수요가 발생하면서 '전세대란'을 부추겼다는 점이 지적돼 왔다.

여기에 부동산경기 침체에 따라 공공분양 비중이 높아진 시기에 민간 분양이 더욱 위축되는 부작용도 나타났다는 점에서 보금자리의 전면 임대주택 공급은 '일석삼조' 효과를 거둘 수 있다는 의견이다.

다만 보금자리주택 사업을 맡고 있는 한국토지주택공사(LH)의 재정 부담이 더욱 커질 수밖에 없다는 우려도 있다. 민간사업자에 매각한 토지비와 함께 일반분양 물량에서 발생하는 이익을 임대주택 건설 재원으로 활용했기 때문이다.

◇거래세 감면, 지자체 세수 보존 확보가 '관건'
취득세·양도소득세 등 거래세 감면은 주택거래 활성화에 좋은 카드가 될 수 있다. 지방 미분양아파트의 양도세 및 취득세 감면(2010년 5월14일~2011년 4월30일)과 기존 주택거래의 취득세 감면(2010년 7월1일~2011년 4월30일)으로 지난해 지방 미분양물량이 크게 줄어들고 거래량이 늘어난 효과가 나타난 사례가 있어서다.

미분양아파트의 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 분양가 인하와 연계, 양도세를 60~100% 깍아줬다. 전용면적 85㎡이하 75%를, 85㎡ 초과 주택에 대해선 분양가 인하폭에 따라 취득세를 62.5~75%를 감면해 줬다. 기존 주택거래의 경우 9억원 이하 1주택은 2%대(법정세율의 50%감면)에서 1%대로, 9억원 초과 1주택 또는 다주택에 대해선 4%대에서 2%대로 감면했었다.

다만 이들 세제는 지방 세수가 포함돼 있어 지자체 반발이 우려된다. 결국 지자체의 세수 보존을 어떻게 확보해 줄수 있는지가 관건이다. 이와 관련, 여당은 극히 위축된 주택거래가 활성화되면 건수 증가로 오히려 세수총액은 늘어날 수 있다는 시각이다. 한시적 감면이 아닌 세율을 영구적으로 인하해 감면시한 일몰에 따른 거래 위축 현상과 같은 문제점을 해결하자는 의견도 제시된 것으로 전해졌다.