↑공모형 PF사업 정상화 사례로 꼽힌 용산역세권 개발사업 전체 조감도문제는 필요하다면 특별법을 제정하겠다고는 했지만 현재는 국토해양부 훈령에 불과한 데다 막대한 금융비용 때문에 주거시설의 고분양가가 불가피하고 상업·업무시설 매각에 어려움을 겪을 가능성이 높아 정상화로 가는 길은 험난하다는 것이다.
국토부는 지난 13일 공모형PF조정위원회(이하 조정위원회)를 구성하고 16일 '민관 합동 부동산 프로젝트 금융사업 정상화 대상사업' 공모에 착수했다. 대상은 민관 합동 부동산PF사업을 추진 중인 프로젝트금융투자회사(PFV)며 기한은 오는 2월24일까지다.
신청이 접수되면 조정위원회 심의를 거쳐 정상화 대상사업으로 지정되며 국토부 장관은 지정사업에 대해 국토연구원 등 전문기관에 조정계획안 초안을 작성하도록 요청한다.
◇사업장별로 실마리 풀기 진행중
정부가 조정위원회를 구성하고 공모형 PF사업 정상화에 착수했지만 이미 많은 사업이 마무리 단계거나 상당부분 사업속도를 높여왔다.
대전 스마트시티는 2단계 상업용지에 대형할인점을 유치 중이고 업무시설에는 스크린골프업체를 유치했다. 2단계 오피스텔 230실도 분양이 예정됐다. 아산배방 복합단지 PF사업(펜타포트)은 주상복합 입주를 앞두고 극적으로 지급보증을 통해 땅값을 납부, 정상화의 단초를 마련했다.
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용산역세권 개발사업은 발주처인 코레일이 땅값 납부를 연기해주고 사업리스크를 줄여줌에 따라 투자자금을 잇따라 유치, 사업 정상화가 가능해졌다.
판교알파돔도 한국토지주택공사(LH), 지방행정공제회, 현대백화점 등 사업 참여자와 외부 투자자들이 자산인수 방식으로 업무·상업시설을 인수하면서 사업자 선정 4년 만에 땅값을 납부하고 주상복합 분양이 가능해졌다. 지난 13일 열린 조정위원회에서 용산역세권과 판교알파돔은 성공사례로 꼽히기도 했다.
◇고분양가, 상업·업무시설 매각 발목 잡을 듯
이처럼 총 80조원이 넘는 공모형 PF사업을 정상화하기 위한 정부와 사업시행자들의 노력이 이어지고 있지만 실제 정상화 여부는 아직도 안갯속이라는 평가가 지배적이다.
우선 조정위원회 구성과 운영에 관한 규정은 국토부 훈령으로 제정돼 법적 구속력이 떨어진다. 가장 민감한 땅값이나 리스크 분담 측면으로 접근할 경우 참여주체간 이해관계를 조정하기가 사실상 불가능하다는 것이다.
한 발주처 관계자는 "조정위원회가 훈령으로 구성·운영된다는 것 자체가 사업자들을 유인하는데 어려움이 있다"며 "시간이 걸리더라도 특별법을 제정해 시작했어야 맞다"고 지적했다.
사업이 장기간 지연되면서 금융비용이 증가하다보니 주거시설 분양가가 높아질 수밖에 없다는 한계점도 드러나고 있다. 부동산경기 침체로 '고분양가＝분양 실패' 공식이 굳어져가는 상황에서 높은 땅값과 금융비용 때문에 분양가를 올릴 수밖에 없어 그만큼 고민도 깊어지는 것이다.
여기에 상업·업무시설 활성화도 고민거리다. 판교알파돔의 경우 사업성이 높다보니 상업·업무시설 선매각에 각 사업주체와 외부 투자자들이 참여했지만 수도권 외곽 사업장은 이를 기대하기 어렵다는 게 관련업계의 지적이다.
한 대형건설사 관계자는 "비주거시설인 상가와 오피스는 수익률을 올리기 어렵고 이를 해결하기 위해 각 사업주체가 리스크를 공유해야 하는데 조정이 쉽지 않아 이번 정상화 대상사업 공모에 참여하지 않을 방침"이라고 말했다.
