장기표류 뉴타운·재건축 지정 취소하는 '이유'

[송지유 기자의 부동산WHY]정부 '일몰제' 도입 왜?

정부가 장기간 표류하는 뉴타운·재개발·재건축 등 도시정비사업의 정비구역 지정을 해제하는 '일몰제'를 적용하기로 했다. 부동산 경기침체로 사업이 지연되면서 "뉴타운 등 정비구역 지정을 해제해달라"는 주민들의 요구가 잇따르자 각종 부작용을 최소화하기 위한 방안을 마련한 것이다.

10일 국토해양부에 따르면 신규 정비사업에는 진행 단계별로 일정기간(3년) 사업이 지연될 경우 해당 구역을 자동해제하는 일몰제를 적용한다. 기존 정비구역이라도 추진위원회가 구성되지 않은 구역은 개정법 시행후 일정기간내 추진위 승인신청을 하지 않으면 사업구역이 자동 해제된다.

개별 재개발·재건축 구역도 수익성 하락과 주민 갈등 등으로 사업이 늦어지면 조합 인가 때 동의한 조합원의 2/3 이상(또는 토지소유자의 1/2 이상)이 원할 경우 조합·추진위원회를 해산할 수 있다.

이처럼 정비사업 추진에 제동이 걸린 구역이 늘고 결국 정부가 일몰제를 도입하기에 이른 이유는 뭘까. 전문가들은 과도한 정비구역 지정을 가장 큰 요인으로 꼽는다.

부동산 활황기 개발이익을 기대하는 주민들의 요구가 늘면서 전체 도시면적의 9∼13%에 달하는 면적을 정비구역으로 지정했다는 것이다. 하지만 부동산 가격 하락, 사업 중단·지연 등으로 재산권 행사가 제한되는 사업장이 늘고 있다.

실제로 지난 6월 현재 전국 뉴타운 지구는 총 73곳으로 이 가운데 59개 지구가 사업계획을 수립했다. 하지만 실제 공사를 시작한 지구는 12곳에 불과하다.

인천, 군포, 평택, 안양 등 전국적으로 8개 지구는 이미 지구지정이 해제됐다. 개별 재개발·재건축 사업도 마찬가지다. 전국 2407개(서울 610개) 정비사업장 가운데 지난해 12월 기준으로 38%(1508개)의 사업이 중단 또는 지연되고 있다.


사업성 저하도 한 요인다. 일반적으로 정비사업은 개발이익을 아파트와 기반시설 건립비용으로 활용하는데 부동산 경기침체로 주민들의 자금부담은 늘고, 시공사의 미분양 우려로 커져 사업추진에 지지부진한 곳이 늘었다는 분석이다.

분양가상한제, 임대주택 의무건립비율, 초과이익환수제 등 부동산 규제, 정부지원 미흡 등도 사업 추진 걸림돌로 작용했다. 정부가 개별사업보다 뉴타운 등 광역개발을 유도해놓고 정작 국고지원은 미흡했다는 것이다. 주민간 갈등이 많은 이주대책이나 관리처분계획 수립 단계가 공공관리 업무대상에서 제외된 점도 정비사업 발목을 잡았다.