낡은 집의 변신, '리모델링-재건축 차이점은?'

재건축, 전면철거 신축·도정법 적용vs리모델링, 골조 유지·주택법 적용

정부가 지난 수개월간 고민해 온 아파트 수직증축 리모델링에 대한 입장을 28일 공식 발표했다. 1기 신도시 주민과 건설업계의 희망과 달리 정부의 최종 결론은 '수직증축 리모델링 불허'다.

리모델링은 노후한 주택을 새롭게 정비해 건축물 기능을 향상시킨다는 점에서 재건축과 개념이 비슷하다. 그렇다면 부동산시장과 정치권의 뜨거운 감자로 떠오른 리모델링은 재건축과 어떤 차이가 있을까.

우선 정비 방식이 다르다. 재건축은 기존 건물 전체를 허물고 새로 짓지만 리모델링은 기본 골조를 그대로 둔 상태에서 개조한다. 리모델링의 경우 전체 골조는 그대로 둔 상태에서 주차장, 복도, 평면 등을 고쳐야 하는 만큼 재건축에 비해 새로운 평면을 적용하는데 제약이 따른다.

법 기준도 다르다. 재건축 사업은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 따른다. 시·도 조례에 따라 준공한 지 20년 이상 경과했거나 재건축 효용 증가가 예상되는 지역, 건물이 훼손·멸실돼 안전사고의 우려가 있는 주택 등이 사업을 진행할 수 있다.

지자체별로 다르지만 수도권의 경우 준공후 30∼40년이 지나야 재건축 추진이 가능하다. 소형평형의무비율, 임대주택의무건설, 초과이익부담금 등 각종 규제도 많다.

리모델링은 주택법에 따라 사업을 진행한다. 재건축사업에 적용되는 규제에서도 자유롭다. 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택은 동 또는 주택단지 단위로 지정해 사업을 진행할 수 있다.

증축 리모델링은 20년 이상 경과된 공동주택으로 아파트 개별 동 또는 단지 전체 소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 지장이 없어야 한다.


가구수 증가 여부는 재건축과 리모델링의 가장 큰 차이점이다. 재건축을 하면 용적률이 법정상한선까지 완화돼 기존 가구수보다 더 많은 물량을 지을 수 있다. 일반분양을 통해 조합원 부담도 줄어든다.

반면 리모델링은 각 가구당 전용면적을 최고 30%까지 늘릴 수 있지만 수직증축을 통해 가구수는 늘릴 수는 없다.

예를 들어 지상 10층짜리 아파트에 지하 주차장과 지상 1층 필로티(건물 전체 또는 일부를 기둥으로 들어올려 건물을 지상에서 분리시켜 만들어지는 공간) 등을 설치하는 가능하지만 10층짜리 아파트를 지상 12층, 지상 13층 등으로 높일 수는 없다.

재건축과 리모델링은 각각의 장점과 단점이 뚜렷해 어느 쪽이 더 낫다고 딱 잘라 말하기 어렵다. 준공연한, 용적률 등 단지별 특성 등에 따라 어떤 방식의 재정비사업이 유리한 지 따져봐야 한다.