4조짜리 용산 랜드마크빌딩 어떻게 지어지나?

코레일, 3.3㎡당 4500만원 총 4.1조에 선매입… 용산역세권 사업 정상화

↑용산 랜드마크빌딩 조감도

코레일이 용산국제업무지구 랜드마크빌딩을 4조1632억원에 선매입하기로 했다.

13일 발표한 용산역세권 개발사업 정상화방안 중 하나로 랜드마크빌딩 선매입을 포함한 것. 앞서 지난해 코레일은 건설사들이 1조원을 지급보증하고 3000억원을 유상증자하면 랜드마크빌딩을 선매입하겠다는 의사를 밝힌 바 있다.

용산국제업무지구 랜드마크빌딩은 지상 100층짜리로 연면적은 30만5834㎡에 달한다. 연면적 기준으로 여의도 63빌딩의 2배며 서울 잠실 롯데수퍼타워와 서울숲 글로벌비즈니스센터(GBC) 건설이 계획돼있어 연면적 기준으로 국내 최대는 아니다. 지하 상업시설을 제외한 모든 층이 오피스로 활용된다.

용산국제업무지구 랜드마크빌딩 가격은 3.3㎡당 4500만원, 총 4조1632억원으로 확정됐다. 그렇다면 가격은 어떻게 산정됐을까.

드림허브는 서울 도심권역의 대표적인 오피스인 서울파이낸스센터를 기준으로 매각대금을 산정했다. 드림허브는 서울 파이낸스센터의 임대료를 Cap-rate(캡레이트, 수익율) 5% 기준으로 해 현 매각가치를 3.3㎡당 3200만원으로 추정했다.

도심권역 오피스의 경우 임대료가 10년동안 평균적으로 매년 5%씩 상승하고 있어 2016년 말 기준 임대료를 캡레이트 5%로 추정한 결과 매각가치가 3.3㎡당 4200만원으로 상승할 것으로 예상했다.

여기에 서울 파이낸스센터는 국제적으로 통용되는 시설기준이 트리플A급이고 랜드마크급인 용산국제업무지구 랜드마크빌딩은 트리플A보다 10~20% 가량 가치가 올라가는 점을 감안해 3.3㎡당 4500만원으로 추산했다는 설명이다.

드림허브 관계자는 "국제적으로 통용되는 시설기준은 '랜드마크-트리플에이-더블에이' 순이고 일본과 싱가포르 등의 거래사례를 보면 랜드마크급이 트리플A급보다 10~20% 더 받는다"며 "용산 랜드마크빌딩은 110% 수준으로 잡았다"고 말했다.


코레일과 드림허브는 9월 지하 상업시설을 제외하고 오피스만 포함해 선매입계약을 체결할 계획이다.