부동산시장에서 변수로는 부동산 정책, 공급, 투자심리, 실물경기, 소득, 금리, 인구, 지역개발 등이 있다. 이외에도 일시적으로 영향을 미치는 선거 등 다른 변수들이 존재할 수 있다. 이들 변수의 변화는 최종적으로 부동산 가격의 변화로 귀결된다.
특정 변수만으로 부동산시장을 볼 경우 편향적인 시각을 갖기 쉽다. 예컨대 부동산시장에서 실물경기 등 펀드멘털 측면만 강조할 경우 한쪽으로 쏠려 균형을 잃을 우려가 있는 것이다. 지금 실물경기가 불황이라고 하자. 그렇다면 소득이 줄고 구매력이 낮아져서 부동산 가격에 하락요인(-)이 될 것이다. 그래서 실물경기만 보고 부동산시장을 진단할 경우 앞으로 부동산 가격이 내릴 것으로 생각하게 된다. 하지만 다른 변수인 부동산 정책, 공급, 투자심리, 금리 등이 모두 상승 요인(+)이라면 어떻게 될까. 이럴 경우 부동산 가격이 내리기보다는 오를 수 있다. 반대로 실물경기가 너무 좋아도 다른 변수들이 모두 하락요인으로 작용하면 부동산 가격이 떨어질 수 있는 것이다.
시장은 비합리성과 합리성이 공존한다. 시장은 단기적으론 변득, 광기, 충동이 지배할 만큼 비합리적으로 움직이지만 장기적으로는 합리성을 띤다. 일종의 대수의 법칙(Law of great numbers)이 작용하기 때문이다. 예컨대 주사위를 5번 던지면 3이 5번이 나올 수 있다. 하지만 던지는 횟수를 1000만번으로 한다면 대체로 1, 2, 3, 4, 5, 6이 같은 비율로 나온다. 나보다 많은 우리가 많이 모이면 지혜와 통찰이 담기는 집단지성이 되는 것과 유사하다. 일시적인 시장시스템의 왜곡으로 가격이 부풀려질 수 있다. 하지만 그런 가격이 오래 지속될 수는 없다.
시간이 지나면 언젠가는 부풀려진 가격은 제자리로 돌아오기 마련이다. 그래서 부동산시장에서 긴 안목이 중요하다. 단기 현상에 일희일비하지 않고 극단적인 논리에 빠지지 않는 균형적인 안목을 갖추는 것이 절실하다. 균형적인 안목이란 스스로 중심을 잡는 것이다. 이는 특정 변수를 과대포장하지 않고 주관보다는 객관의 시각으로 부동산시장을 이해할 때 가능할 것이다. 부동산시장의 균형적인 변수 읽기의 미덕이 중요한 이유도 이 때문이다.