주씨는 "은행금리 2배의 수익률로 분양만 받으면 매달 용돈이 충분이 된다고 했는데 생각보다 수익이 낮다"며 "최근 금리까지 오르는 상황이어서 처분해야할 지 고민"이라고 말했다.
◆ "고무줄 수익률"…세금에 따라 1~2%P 왔다갔다
하지만 전문가들은 광고나 분양업자가 얘기하는 수익률만 믿고 투자해서는 안된다고 조언한다. 수익률은 경우에 따라 고무줄처럼 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다는 지적이다.
오피스텔의 임대 수익률은 세입자에게 받는 연수입에서 대출이자를 뺀 금액을 실투자금으로 나누어 계산한다. 앞에서 언급한 주씨의 경우 계약면적 71㎡의 오피스텔을 분양가 1억4000만원에 분양받아 현재 보증금 1000만원에 월 65만원에 세를 준 상태다. 주씨는 여윳돈 4000만원 외에 1억원을 은행에서 금리 6%대로 대출받아 월 이자 약 50만원을 냈다. 이를 토대로 수익률을 계산하면 6%의 수익률이 나온다.
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하지만 여기엔 오피스텔을 매입하는데 드는 각종 부동산수수료와 세금이 빠져있다. 오피스텔을 본인 소유로 등기하려면 취득세 2%, 등록세 2%를 비롯해 농어촌특별세와 지방교육세 등 4.6%의 세금을 지불해야 한다. 또 법무사 수수료, 대행료 등을 포함하면 보통 매매가의 5.4%를 세금으로 내야한다.
주씨는 취등록세 등 약 780만원을 포함해 세입자를 구하는 데 지불한 중개수수료, 부가가치세 등 총 1000만원이 들었다. 이렇게 되면 수익률은 4%대로 떨어진다.
한 오피스텔 분양대행업자는 "오피스텔의 경우 주택과 달라 건물부분에 대한 부가가치세를 내는데 보통 절세를 위해 업무용으로 사업자등록을 받아 이를 환급받는다는 가정 하에 수익률을 계산한다"며 "세금에 따라 연간 임대수익률이 1%포인트가량 차이난다"고 말했다.
◆ 몸값 비싸진 오피스텔…분양가 상승이 수익률 발목
최근 오피스텔의 몸값이 상승하면서 수익률은 더 떨어지고 있다.
올해 들어 강남 일대에 공급이 늘면서 오피스텔 분양가는 천정부지로 치솟았다. 부동산114에 따르면 올해 서울 오피스텔 3.3㎡당 분양가는 1394만원으로 지난해 815만원에 비해 71% 상승했다.
기존 오피스텔 매매가도 올랐다. 특히 경매시장에서 낙찰되는 오피스텔 매각가가 큰 폭으로 올랐다. 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있는 경매시장에 수요가 몰려서다.
김소연 부동산114 리서치센터 연구원은 "최근 오피스텔 인기로 더 높은 가격을 주더라도 낙찰 받겠다는 심리가 작용한 것"이라며 "이렇게 고가로 오피스텔을 매입해 사업을 하면 초기 투입비용이 커져 수익률 5% 이상을 내기 힘들다"고 말했다.
특히 강남에서 분양한 오피스텔의 경우 예상 수익률은 4% 이하로 떨어졌다. 얼마 전 청약을 끝낸 강남역 L오피스텔은 3.3㎡당 분양가가 1500만~1600만원선으로 예상 임대수익률은 4%였다. 강남역 I오피스텔의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 약 1730만원으로 계약면적 49㎡의 총 분양가는 3억원에 달했다. 인근지역의 비슷한 평수의 오피스텔 매매가가 1억8000만~2억원선인 것과 비교하면 1억원 이상 비싸다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "신규 오피스텔임을 감안하더라도 49㎡를 매입해 임대하면 보증금 1000만원에 매월 100만~120만원 정도 이상 받기 어렵다"며 "월세를 120만원으로 잡는다고 해도 수익률이 연 4%선에 불과하다"고 말했다.
◆ 금리인상, 공실률 등 시장상황도 변수
금리인상도 오피스텔 수익률 하락이 예상되는 이유다. 지난 11월16일 한국은행은 기준금리를 0.25%포인트 인상했다. 전문가들은 이번 금리인상의 폭이 크진 않지만 오피스텔 투자에 영향을 미칠 것으로 예견하고 있다.
박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "상가나 오피스텔, 도시형생활주택 투자자들은 대출을 받아 매입비용을 충당하기 때문에 금리에 민감하게 반응한다"며 "대출금리가 오르면 매달 받는 임대료 수입도 줄어 수익률이 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.
하지만 수도권 아파트값이 아직 하락세에서 벗어나지 못해 당분간 오피스텔로 투자자의 발길이 이어질 것이란 전망이 우세하다. 연말까지 예정된 오피스텔의 공급량도 많다. 부동산114의 조사 결과 다음 달까지 전국에서 오피스텔 약 6000실이 분양된다.
노미경 부동산114 연구원은 "1~2인 가구 증가, 소형주택부족으로 인한 전세난이 지속되는 한 오피스텔의 투자열기가 쉽게 식지는 않을 것"이라며 "연내 분양물량이 전년 동기간의 2배가 넘는데다 위치도 역세권과 업무시설 밀집지역에 입지해 임대사업자는 물론 실수요자에게 인기를 끌 것으로 보인다"고 말했다.
이에 따라 오피스텔 수요자들은 청약열풍에 휩쓸려 계약하기보다 추가 금리인상 등 시장 상황을 파악하고 수익성을 따져본 후 투자하는 게 중요하다.
부동산 전문가들은 우선 광고에 나온 수익률 대신 투자자가 자신의 대출이자, 금리수준을 파악해 직접 수익률을 계산해보라고 조언한다. 수익률은 은행대출금리 수준이 6%대임을 감안할 때 최소 5% 이상 되는 곳을 택해야 한다.
수익률이 어느 정도 보장된다면 주변 입지와 공실률을 파악해야한다. 공급과잉, 배후수요 감소 등으로 공실로 남아있다면 이자비용을 떠안아야하기 때문이다. 최악의 경우 팔려고 해도 분양가보다 매매가가 떨어져 손해를 보는 상황이 발생할 수 있다.
한 오피스텔 분양관계자는 "오피스텔이 밀집된 강남은 공실률이 낮은 대신 분양가가 비싸기 때문에 오히려 대기업이 위치한 동탄, 용인 등 수도권 외곽의 수익률이 더 좋을 수 있다"며 "도시형생활주택 등 새로운 경쟁상품 등장으로 오피스텔의 수요를 뺏길 가능성도 고려해야한다"고 말했다.
이밖에 세무사나 법무사에게 문의해 오피스텔 매입 시 세금을 줄일 수 있는 방법을 알아두는 것도 필요하다. 오피스텔을 분양받을 때 업무용으로 등록하면 부가가치세와 양도세를 줄일 수 있다. 임대사업 시에는 소득이 작은 배우자 명의로 오피스텔을 등록해 소득세를 줄이는 것도 방법이다.
