그러던 중 최근에 현장소장 김씨가 회사의 자금사정이 어려워져서 임대아파트 입주권을 싼 값에 매도하게 됐으니 관심 있으면 입주권을 사라고 해 아내와 상의한 후, 현장소장 김씨에게 입주금을 주고 임대아파트 입주계약을 체결하게 됐습니다. 그런데 얼마 후 현장소장 김씨와 전혀 연락이 되지 않아 회사를 방문했는데, 놀랍게도 현장소장이 여러 입주 희망자와 입주권 계약을 체결하고 입주금을 받아 도망갔다고 합니다.
A : 먼저 건설회사로부터 입주권을 받을 수 있는지에 대해 살펴보겠습니다. 질문자가 입주권을 받을 수 있으려면 현장소장 김모씨와 체결한 입주계약이 유효해야 하는데, 그러기 위해서는 현장소장에게 법에서 인정한 대리권한이 있거나, 질문자가 대리권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있어야 합니다.
건설회사 현장소장은 위 상법규정 중 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로 보는 것이 판례입니다. 따라서 현장소장은 일반적으로 특정된 건설현장에서 그 공사시공과 관련한 자재ㆍ노무관리 외에 그와 관련한 하도급계약 체결 및 그 공사대금 지급, 공사에 투입되는 중기 등의 임대차계약 체결 및 그 임대료의 지급 등이 통상적인 업무라 할 것이고 이 부분에서는 대리권한이 있으나, 입주계약을 체결할 권한은 없습니다.
따라서 질문자가 단순히 김모씨가 현장소장의 지위에 있다는 이유만으로 임대아파트 입주계약을 체결할 권한이 있다고 믿었다면 그 믿음에는 ‘정당한 이유’가 있다고 볼 수 없을 것입니다. 그렇다면 질문자는 무권한자와 임대아파트 입주계약을 체결한 것이 돼 결국 위 계약은 효력이 없어 건설회사에 입주권을 요구할 수 없을 것입니다.
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다음으로 질문자가 현장소장에게 준 입주금 또는 입주금 상당의 손해배상을 건설회사에 청구할 수 있는지에 대하여는 민법상 사용자책임이 문제됩니다. 그런데 이 사안의 경우에 현장소장 김모씨가 건설회사의 피용자임은 명백하고 임대아파트 입주계약이라는 사무가 사용자인 건설회사의 사무이어서 사무집행 관련성도 인정될 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 건설회사의 업무에 대해 문외한인 질문자로서는 현장소장 김모씨가 임대아파트 입주계약을 체결한 권한이 없음을 알지 못한 데 중과실이 있다고 볼 수도 없을 것입니다. 따라서 질문자는 건설회사에 질문자가 현장소장 김모씨에게 지불한 입주금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.