역촌역 2억 빌라 경매했다가 1.5억 날릴뻔한 사연은

[경매로 '월급통장' 만들기]<3>투자물건 분석하기… "선순위임차인" 주의

부동산 경매는 일반 매매에 비해 싸다는 게 가장 큰 장점일 것이다. 싸다는 것은 유찰횟수가 늘어갈수록 감정가격이 20~30%씩 떨어지기 때문이다. 하지만 싸다고 무턱대고 낙찰받았다간 낭패보기 십상이다. 낙찰자가 떠안아야 할 권리들이 있을 수 있어서다.

결국 경매를 통해 부동산을 싸고 안전하게 매입하기 위해선 철두철미한 권리분석이 전제돼야 한다. 우선 수익형부동산 중에서도 분석이 용이해 손쉽게 접근할 수 있는 거주용 상품(아파트·빌라·오피스텔 등)을 첫 번째 투자 물건으로 선택했다. 그중에서도 초기 자본이 적게 들어가는 빌라(다세대주택)를 골랐다.

빌라를 통해 공실없이 꾸준한 임대소득을 얻기 위해선 전·월세 임대수요가 풍부한 곳이어야 한다. 서울 은평구 역촌동 소재 빌라가 지난해 7월 경매 개시결정이 내려졌다. 다세대주택으로 2층 201호·202호와 5층 501호가 동시에 경매 진행됐다.

지하철 6호선 역촌역이 가깝고 주택 밀집지역에 위치해 있다. 주변에 아파트가 거의 없어 빌라 임대수요가 풍부하고 무엇보다 은평구 내에서 좀처럼 찾기 힘든 평지에 있다는 것이다. 주변에 이마트 등 생활편의시설도 풍부하다는 장점이 있었다.

실제 해당 건물을 찾아가보니 2011년 신축된 건물로 주변 노후주택에 비해 외관이 깨끗했고 돋보였다. 또 입주자들이 좋아하는 필로티구조로 1층을 주차장으로 사용할 수 있어 주차하기가 용이했다. 임대료 역시 주변 시세보다 다소 높았다.

감정가는 59.2㎡(이하 전용면적) 201호 2억원, 202호(55.6㎡) 1억9000만원. 크기가 다소 작은 501호(29.9㎡)는 1억2000만원이었다. 3건 모두 첫 번째 경매에서 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 20%까지 떨어졌다.

세 물건의 권리분석을 하다 보니 중요한 사항이 발견됐다. 201호와 501호는 말소기준권리에 앞서는 '선순위임차인'이 존재했던 것이다. 근저당이 설정된 날짜보다 앞서 전입과 확정일자를 받은 임대차계약이 이뤄졌다면 우선적으로 변제해야 한다. 이 때문에 만일 선순위임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 대신 변제해야 하는 것이다.


이를테면 201호는 2013년 4월 D대부업체가 3000만원의 근저당을 설정했는데 이보다 앞서 정씨가 2012년 10월 보증금 1억4500만원에 전세 계약해 전입신고와 확정일자를 마쳤다. 이때 만일 1억6000만원에 낙찰받았다면 정씨의 보증금을 우선 변제한 후 나머지인 1500만원만 D대부업체에게 돌아간다.

하지만 정씨가 배당신청을 하지 않으면 D대부업체에게 3000만원이 돌아가고 나머지를 후순위 채권자들이 나눠 갖는다. 결국 정씨의 보증금은 낙찰자가 떠안아야 하는 것이다. 감정가 2억원 주택을 총 3억500만원에 낙찰 받는 셈이다.

501호 역시 말소기준권리에 앞서는 1억500만원의 선순위임차인이 존재한다. 다만 202호는 김씨가 1억4500만원에 임대차계약을 맺었지만 은행권의 근저당(1억4300만원)보다 늦은 후순위로 소멸되는 권리다.

만일 1억6000만원에 낙찰되면 김씨는 1700만원밖에 받을 수 없다. 낙찰자도 떠안지 않기 때문에 김씨는 보증금 1억2800만원을 날려야 한다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "권리분석을 위해선 제일 먼저 말소기준 권리를 찾아야 한다"며 "등기부에 기재되지 않고 부동산에 직접 가서 확인해야 할 권리도 있는 만큼 관할 동사무소를 방문해 주소별 세대열람 내역을 발급받은 후 전임자를 파악해 대항력 있는 임차인 유무를 확인해야 한다"고 조언했다.