강남 신사동 주상복합 9000원차로 낙찰…"좋아할수만 없다"

[부동산경매로 '월급통장' 만들기]<11>경매시장 활황의 함정

지난달 27일 서울 중앙지방법원에서 진행된 경매에서 근소한 차이로 낙찰된 강남구 신사동의 한 주상복합 아파트 모습. / 사진제공=네이버로드뷰

#지난달 27일 서울 중앙지방법원에서 진행된 강남구 신사동의 한 주상복합 아파트 경매. 2004년 지어진 아파트로 10여년간 건설업체가 직접 소유하면서 임대하다 자금난에 빠지면서 경매로 넘어간 물건이다. 전용면적 45㎡의 소형 아파트로 감정가는 3억원. 한 층에 7가구가 사는 원룸형태의 아파트로 방 1개에 거실과 주방 등으로 구성돼 있다.

특이한 것은 가장 높은 낙찰가격을 써낸 사람과 2위의 차이가 9000원에 불과했다는 것이다. 낙찰자는 3억1만원을 써낸 반면 아쉽게 떨어진 2위 낙찰가격은 3억1000원이었다. 경매는 보통 1~2차례 유찰되는 것이 일반적인데 최근 아파트 경매 인기가 치솟다보니 유찰 전에 낙찰받기 위해 감정가에 1000원, 1만원을 붙여서 써낸 것으로 풀이된다.

이처럼 요즘 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 90%를 웃돌면서 신건 낙찰(첫 경매에서 낙찰되는 것) 사례가 크게 증가했다. 하지만 경매의 경우 명도비용과 기회비용 등을 감안해 입찰가를 시세보다 낮게 써내는 만큼 감정가보다 높은 가격에 낙찰 받을 경우 오히려 손해를 볼 수도 있다는 지적이다.

실제 경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 4월 수도권 경매 아파트의 신건 낙찰 비율은 17.3%로, 부동산 시장이 활황이던 2007년 3월(52.5%) 이후 8년 1개월 만에 최고치를 기록했다. 지난해 같은 달엔 4.7%에 불과했다. 올 들어서도 △2월 11.2% △3월 16.6% 등 계속 상승세다.

업계 전문가들은 전세난과 주택거래 증가가 지속되면서 이 같은 경매 열기가 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 "수익률을 우선적으로 고려하는 투자수요에 비해 상대적으로 거주 목적의 실수요자들이 신건, 고가 낙찰을 많이 하는 분위기"라고 말했다.

이 때문에 지난 4월 수도권 아파트 평균 낙찰가율도 91.7%를 기록하면서 2007년 6월(92.7%) 이후 가장 높다. 일반적으로 경매시장에서 낙찰가율이 80% 이상이면 활기를 띤다고 본다. 지금은 활기를 넘어 '과열' 수준인 셈이다.

전문가들은 최근 같은 과열 분위기에선 아예 경매시장은 쳐다보지 않는 게 좋다고 조언한다. 매매시장보다 싸게 사기 위한 수단이 경매인데 자칫 매매보다 비싸게 살 가능성이 커져서다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "좋은 물건일수록 경쟁이 치열해져 고가에 낙찰되는 경우가 많지만 시세보다 비싼 가격에 낙찰을 받으면 경매로 사는 장점이 없어진다"며 "너무 뜨거우면 좀 식을 때까지 조금 기다리는 게 고가낙찰 위험도 줄어든다"고 조언했다.