구청에는 전세 1억원에 업무용으로 세를 놓았다고 신고했다. 주거용으로 신고하면 환급받은 부가가치세(분양가의 10%)를 토해내야 하기 때문이다. 게다가 1가구3주택자에 해당돼 월세소득에 대한 소득세도 납부해야 한다.
최근 정부가 임대소득에 대한 과세를 투명하게 한다고 발표했지만 임씨는 오피스텔을 팔 생각이 없다. 소득세 부담이 크지 않아서다. 오히려 임씨는 이번 기회에 임대사업자 등록을 할까 고민 중이다.
임씨는 "지금 나이에 다른 사업을 하는 것보다 오피스텔 임대소득이 짭짤하다"며 "혹시 세금폭탄을 맞는 게 아닌가 마음 졸이며 사느니 차라리 임대사업자로 등록해서 다양한 세제혜택을 받는 게 이익인 것같다"고 말했다.
정부가 내놓은 '주택임대차 선진화방안'(2·26세입자대책) 이후 오피스텔·도시형생활주택 등 임대소득을 거두는 수익형부동산이 직격탄을 맞았다며 비판의 목소리가 높다.
하지만 현실에선 임씨처럼 임대사업자 등록을 염두에 두고 주판알을 튕기는 집주인이 많다. 어차피 세원노출이 불가피해진 이상 무리하게 소득을 숨겨 세금폭탄을 맞기보다 정확히 신고하면서 절세방안을 찾는 것이 현명하다는 게 전문가들의 조언이다.
◇내지 않던 세금, 내도 임대사업자 등록이 '유리'
16일 백원일 세무사에 따르면 임씨의 경우 오피스텔(기준시가 1억2000만원) 1채에 대해 소득신고를 하면 9만5688원의 소득세와 19만4400원의 재산세를 내야 한다.
매입임대사업자로 등록하면 전용 40㎡ 이하에 해당돼 재산세는 면제받고 소득세는 30% 감면받는다. 소득세로 6만6982원만 세금으로 내면 돼 22만3106원 이익이다. 정부 방침대로 세법이 개정되면 임대소득 2000만원 이하에 해당돼 혜택이 더 커진다.
2채 모두 임대주택으로 등록하면 세제혜택은 더 많다. 소득세와 재산세 혜택으로 53만6213원을 절약할 수 있다. 안내던 소득세(37만1376만원) 외에도 16만4837원의 혜택을 보는 것이다. 게다가 기준시가 6억원이 넘는다면 종합부동산세 감면 혜택과 집을 팔때 내야 하는 양도소득세도 적게 낼 수 있다.
◇오피스텔 관련 세제가 오히려 '편법 조장'
그렇다면 오피스텔 주인들이 임대사업 등록을 꺼리는 이유는 무엇일까. 오피스텔은 건축법상으론 업무시설이지만 실제론 주거용도로 각광받는다. 이처럼 복합적인 용도 탓에 어떤 용도로 사용하는지에 따라 세제가 다르다.
오피스텔 소유주는 버젓이 주택으로 세놓고도 업무용으로 신고한다. 업무용으로 신고하면 부가가치세도 환급받을 수 있고 소득세 신고도 하지 않아도 된다. 임씨의 경우 오피스텔 2채에 대한 부가가치세 3000만원을 토해내야 한다. 당장은 임대사업자로 등록하는 것보다 업무용으로 신고하는 게 유리하다.
이 때문에 아직도 대부분의 오피스텔 세입자들은 전입신고조차 못한 채 거주하는 것이 현실이다. 전입신고가 이뤄지면 거주용도로 사용하는 것으로 간주되기 때문에 소유주들이 임대차계약서에 특약을 넣어 미연에 막는 것이다.
따라서 전문가들은 세제와 법령정비를 통해 편법으로 임대되는 오피스텔을 양성화해야 한다고 지적한다. 백원일 세무사는 "오피스텔 주인들이 업무용으로 오피스텔을 등록한 후 주거용으로 임대하는 것은 오래된 관행"이라며 "세입자 보호를 위해서라도 하루빨리 개선돼야 한다"고 말했다.
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