다만 현실에선 다양한 세제혜택에도 부담스러운 임대소득세를 감안, 임대사업자 등록을 꺼리는 실정이다. 이에 근본적인 문제해결 없이 정부당국과 과세당국간 엇박자로 세금만 낭비된다는 게 전문가들의 지적이다.
◇등록하라고 '세'혜택 주는 정부당국…'세' 안걷는 과세당국
정부는 빠르면 6월 국회에 준공공임대주택에 대한 조세감면을 확대하는 조세특례제한법 개정안을 제출할 예정이다. 재산세 감면율은 전용 40~60㎡는 50%에서 75%로, 전용 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대될 예정이다. 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대된다.
앞으로 3년간 신규·미분양주택은 물론 기존주택을 사들여 준공공임대주택으로 등록해 운영하면 임대기간에 집값 상승으로 발생한 양도차익에 대해서도 양도소득세를 면제해줄 방침이다.
임대료와 임대기간 등을 신고하도록 한 의무를 지키지 않은 임대사업자에 대한 처벌을 형벌에서 과태료로 전환하는 임대주택법 개정안도 이달 중 국회에 제출할 계획이다.
하지만 현실에선 이같은 노력(?)이 큰 성과없이 미봉책에 그칠 것이란 게 전문가들의 지적이다. 한 세무전문가는 "임대사업자로 등록한 경우 받을 수 있는 세금 감면혜택이 많지만 일정요건을 갖춘 경우에만 주어지고 복잡하다"며 "실제론 세제혜택보다 세금폭탄이 크기 때문에 임대사업 등록을 꺼린다"고 설명했다.
이처럼 다양한 세제혜택에도 집주인들이 임대사업자 등록을 꺼리는 이유는 임대주택법 6조 1항에 "대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다"며 임의규정으로 돼 있어서다. '해도 그만, 안해도 그만'인데 과세부담을 안고 자진해 임대사업자로 등록할 집주인이 있겠냐는 것이다.
반면 소득세법 168조 1항에는 "새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다"는 규정이 있어 모든 집주인이 임대사업 등록을 해야 한다. 두 법이 충돌하지만 개선할 생각은 하지 않고 '혜택'만 주는 셈이다.
게다가 등록된 임대사업자의 사후관리도 부실한 게 현실이다. 임대사업자 등록이나 종합소득세 신고시 임대주택 유형과 임대료를 허위·축소신고해도 실태조사가 전무한 상황이다. 제도를 만든 중앙정부나 이를 실행하는 지방자치단체, 세금을 징수하는 국세청이 모두 사후관리에 나서지 않고 있는 것이다.
◇전문가들 "임대소득세 정상화 후 혜택줘야"
정부와 과세당국이 충돌하는 건 이뿐만이 아니다. 국세청이 국토부의 전·월세 확정일자를 활용해 임대소득에 대해 과세를 강화한다고 하자 정부는 연 임대소득 2000만원 이하 2주택보유자에 한해선 2년간 소득세 납부를 유예하겠다고 발표했다. 당연히 걷어야 하는 세금임에도 정부가 되레 못걷게 하고 있다.
정부당국 스스로 자가당착에 빠지는 경우도 있다. 집주인들이 과거 양도소득세 중과를 피하려고 임대사업자로 등록한 경우가 많았는데 올초 다주택자 양도세 중과제도가 폐지되면서 임대사업자 등록을 할 이유가 없어졌다는 지적이다.
김수현 세종대 교수는 "다주택자 양도세 중과 제도는 비공식 임대시장에서 일종의 사후징수 임대소득세 성격을 갖고 있었다"며 "중과를 폐지한 상황에선 조세형평상으로도 임대소득세 정상화가 필요한 상황"이라고 지적했다.
이에 대해 정부와 과세당국은 과세체계를 정비해 제대로 된 임대소득 과세시스템을 만든 후 임대사업자로 등록할 경우 임대소득세는 내지만 크지 않다는 것과 다른 조세혜택으로 인해 더 이점이 있다는 것을 보여줘야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
김태섭 주택산업연구원 연구원은 "정부에선 임대주택공급 확대와 전·월세시장 안정을 위해 끊임없이 노력해왔지만 정상적인 시스템 기반이 구축되지 않은 상태에서 효과를 크게 발휘할 수 없었다"며 "임대소득세를 내지 않는 것을 당연한 것으로 여기는 비정상적인 시민의식의 정상화가 필요하다"고 꼬집었다.
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