손바뀜이 이뤄져 새 집주인이 기존 세입자에게 집을 비워줄 것을 요구하거나 보증금 인상을 주문하는 사례가 있어서다. 대처법은 있지만 모르면 당황할 수밖에 없다.
◇"바뀐 집주인이 비워달라는데…"
가장 빈번한 사례는 새 집주인이 직접 거주하겠다며 세입자에게 집을 비워달라고 하는 경우다. 통상 이 경우 중개수수료나 일정액의 이사비용을 주겠다고 제안한다.
하지만 임대차계약서상 계약기간에는 바뀐 집주인이 기존 계약서 조건을 승계해 지켜야 할 의무가 있기 때문에 확정일자만 제대로 받아뒀다면 집주인 바뀜으로 인해 세입자가 피해를 보는 경우는 없다.
권형운 율정 법무사는 "대게 바뀐 집주인이 압박을 넣으면 세입자들은 지레 겁을 먹고 중개수수료와 이사비용을 받고 집을 비워주지만 그럴 필요가 없다"며 "바뀐 집주인은 기존 계약서 내용을 승계하도록 법에 정해져 있어 계약기간에 보증금 인상이나 계약기간 단축과 같은 조건 변경은 받아들이지 않아도 된다"고 설명했다.
◇"집주인 바뀌면 임대차계약서 새로 써야 하는지…"
바뀐 집주인과 임대차계약서를 새롭게 작성해야 하는지, 만약 새 계약서를 쓴다면 중개수수료는 누가 부담하는지 등도 궁금한 사항이다.
종전 집주인과의 계약기간이 남아 있는 상황에서 세입자에게 조건이 유리하다면 몰라도 불리한 조건을 내세우는 계약을 굳이 새롭게 체결할 필요는 없다.
특히 임대차계약서를 다시 작성할 경우 확정일자를 새로 받아야 하기 때문에 자칫 후순위로 넘어갈 수도 있어 주의가 요구된다. 집이 경매처분될 경우 확정일자를 받은 순서대로 변제되기 때문이다.
예컨대 2011년 3월 기존 집주인과 임대차계약을 작성한 뒤 그해 12월 집주인이 근저당을 설정하고 2012년 3월 집주인이 바뀌었다. 이때 세입자가 임대차계약서를 다시 썼다면 기존 확정일자(2011년 3월)가 소멸되고 2012년 3월로 기록돼 경매시 후순위로 밀려난다.
바뀐 집주인이 보증금을 올려 재계약을 원한다고 해도 임대차계약서를 재작성하는 것은 금물이다.
권 법무사는 "증액을 원한다면 '증액계약서'를 기존 임대차계약서와 별도로 작성해야 한다"며 "바뀐 계약조건을 반영하려고 계약서를 재작성하면 확정일자가 후순위로 밀리기 때문"이라고 설명했다.
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