정부 "전세난 이렇게 악화될 줄은…"

[전·월세대책 점검]뒤늦은 정부의 '대책 실기' 고백

- 전문가 "IMF때보다 더 심각…문제 더 커질 수 있어"

↑정부가 당정회의 등을 통해 1.13대책과 2.11대책 등 올들어 두 차례의 전·월세 대책을 내놓았지만 시장은 좀처럼 안정을 못찾고 있다는 지적이다. 사진은 지난 11일 한나라당 김무성 원내대표와 정부 관계자들이 참석한 가운데 서울 여의도 국회에서 열린 서민주거 대책 당정회의 모습. ⓒ유동일 기자 eddie@

"전세난이 이렇게까지 악화될 것이라곤 예상치 못했어요. 대책 내놓을 시점을 실기한 건 사실입니다."(국토해양부 고위관계자)

'1.13대책'과 '2.11보완대책' 등 한 달새 두 차례 전·월세 대책을 발표한 국토부의 최근 기류다. 무엇보다 이들 2번의 대책에도 전·월세 시장이 좀처럼 안정을 찾지 못하고 있다. 오히려 봄 이사철이 본격화되면서 전셋집 찾기는 더 어려워질 것이란 우려만 커지는 분위기다.

당정은 잇따라 관련회의를 개최하는 등 전세대란을 잠재우기 위해 부산한 움직임을 보이고 있다. 국토부는 관련 전문가 의견 수렴을 이유로 이달들어서만 4차례나 관련회의를 연데 이어 추가로 대책회의를 가질 계획이다.

한나라당도 관계부처 및 전문가들과 몇 차례 머리를 맞댔으며 1~2차례 관련 대책 마련을 위한 당정회의를 갖는다는 방침이다. 특히 오는 3월말 종료되는 총부채상환비율(DTI) 완화 연장 여부가 핵심인 만큼 이에 대한 논의가 이어질 것이란 게 당정 안팎의 예상이다.

그렇다면 사회적 문제로 확산된 전세난을 해결할 수 있는 대안은 없는가. 전문가들은 현재의 전세난이 IMF 외환위기 이후보다 훨씬 더 심각해 있거나 앞으로 더욱 문제가 될 가능성이 높다고 지적하고 있다. 1999년부터 2002년 중반까지 4년간 전세가격은 66% 급등했다. 지금은 금융위기 여파가 남아있어 외환위기 당시처럼 전세난이 장기화될 공산이 크다는 것이다.

특히 현재의 전세난 원인이 2년 전 하락했던 전세가가 최근 재계약하는 과정에서 기술적으로 반등한 기저효과와 입주물량 감소가 겹치다보니 뾰족한 대책이 없다는 게 문제다.

건설산업전략연구소에 따르면 서울 서초구의 경우 2년새 전셋값이 평균 30.2%가 올랐고 지난 1월에는 2.1%가 상승했다. 부산도 2년간 28.8%, 1월에만 1.9%가 각각 올랐다. 2년 전 늘어난 입주물량 때문에 전세가격이 하락했던 지역의 재계약 시점이 돌아오면서 가격이 큰 폭으로 뛰고 있는 것이다.

반면 2년 전 입주물량이 풍부했던 서울 은평구는 2년동안 6.1%, 1월에는 0.3%가 상승하는데 그쳤다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "서울 강남은 2009년 2만7000여가구가 입주하면서 전세가가 떨어졌지만 재계약 시점인 현재 차익을 올려줄 수밖에 없는 구조"라며 "하반기부터 입주물량 부족에 따른 전세난까지 가세하면 추가로 전세가가 오를 수 있다"고 내다봤다.

전문가들은 단기적으로 전세수요를 매매수요로 전환토록 하고 중장기적으론 주택임대산업을 전략적으로 육성할 필요가 있다고 강조했다. 우선 수요 전환을 위해서는 3월 말 시한인 DTI 규제 완화 연장이 필수적이란 의견이다.

글로벌 금융위기 이후 전세가 순환변동 주기가 길어지고 변동 폭이 작아져 전세난이 장기화될 조짐이 있어 전세수요가 매매로 갈아타도록 유도하는 정책이 필요하다는 것이다.

권주안 주택산업연구원 연구원은 "DTI 규제 완화 연장으로 가계부채는 증가하겠지만 금리인상에 따른 대출상환부담 증가로 소득과 구매력이 충분한 가구만 매매수요 전환이 가능한 만큼 부실 위험은 크지 않다"고 말했다.

이와 관련 금융당국은 DTI 산정때 부동산 등 자산을 토대로 실제 상환능력을 반영, 부실대출을 줄이는 방안을 검토하면서 DTI 완화 연장으로 가닥을 잡아가고 있다.

주택임대산업 활성화도 동시에 추진해야 한다는 주문이다. 그동안 임대산업은 보유세 중과면제와 종부세 면제 등의 혜택만 있었을 뿐 사업자가 수익을 낼 수 없는 구조였다. 따라서 매입임대사업자와 건설임대사업자뿐 아니라 순수 민간 펀드와 리츠도 임대산업에 참여할 수 있도록 인센티브를 부여해야 한다는 지적이다.

야당이 제기한 전·월세 인상률 상한제는 신중한 접근이 필요하다는 지적이다. 민주당 전월세대책특별위원회는 최근 전·월세 인상률 상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.

이 제도는 전·월세 계약갱신 때 금액 인상폭이 연 5% 범위를 초과하지 못하도록 하는 한편 이를 위반할 때는 임차인이 위반금액에 대한 반환을 청구할 수 있도록 하는 것이다. 임차인이 1회에 한해 전·월세 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 보장하는 내용의 전·월세 계약갱신 청구권도 반영됐다.

전문가들은 제도 도입 전에 가격 폭등 우려가 있고 집주인들이 전세물량을 거둬들일 가능성이 높은 만큼 급등지역에 한해 한정적으로 도입해야 한다고 주장했다.