코레일은 이날 "삼성물산이 건설주간사를 포기하면 나머지 16개 건설투자자들은 시공권을 추가로 확보하는 것이어서 이익이다"며 "판이 바뀌면 사업에 들어오지 않을 업체는 없다"고 자신했다.
하지만 코레일의 이같은 기대대로 용산역세권 개발사업에 투자할 수 있는 외부 건설사들을 구하기는 쉽지 않다는 전망이 상당수다. 현재 용산역세권 개발사업의 최대 현안은 토지대금 조달이며 이를 위해선 건설사의 지급보증이 필수적이다.
전략적·재무투자자들이 토지대금에 대한 지급보증을 건설사에 떠민 상황이어서 2조원대의 토지대금을 조달하려면 건설사들이 지급보증을 받아들여야 한다. 문제는 현재 전략적·재무적투자자와 건설투자자간 갈등이 장기화되고 있는 것처럼 건설사들이 지급보증을 하기는 현실적으로 어렵다.
우선 내년 도입되는 국제회계기준(IFRS)의 영향이 절대적이다. IFRS가 도입되면 건설사들은 자본금의 100%만 지급보증을 할 수 있는 것으로 알려졌다. 만약 자본금이 1조원이라면 1조원 만큼만 지급보증을 할 수 있는 것이다. 만약 지급보증 규모가 1조원을 넘어서게 되면 부채로 잡히기 때문에 부채비율이 올라간다.
2000년대 중반 부동산경기 붐에 편승해 각 건설사들이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 늘리면서 상당수 기업들이 지급보증 여력이 소진됐다. 만약 고육지책으로 용산역세권 개발사업에 지급보증을 할 경우 앞으로 사업성이 좋은 프로젝트에는 투자를 할 수 없게 된다.
여기에 추가적으로 지급보증을 해야 할 상황이 발생할 수 있고 별도로 유상증자까지 해야 하기 때문에 더욱 꺼릴 수밖에 없다. 특히 대부분의 건설사들이 용산역세권 개발 프로젝트의 사업성을 보수적으로 보고 있어 지급보증 필요성에 의문을 제기하고 있다. 일부 건설사는 '폭탄 돌리기'라고 표현할 정도로 사업성을 낮게 보고 있다.
아파트의 경우 분양가를 대폭 올릴 수밖에 없어 분양성에 문제가 있고 2015년을 전후로 서울에 공급예정 오피스가 넘쳐 막대한 규모의 오피스도 애물단지가 될 것이란 우려도 제기되고 있다. 투자 가능 건설사가 많지 않다는 것도 문제다.
그나마 지급보증 여력이 가장 높은 빅10건설사 중 용산역세권에 참여하지 않은 건설사는 현대건설과 대우건설 뿐이다. 현대건설은 사업자 선정 당시 삼성물산과 경쟁사였고 대우건설은 당시 금호그룹에 편입돼 있어 사업참여를 금호건설에 양보했다.
현대건설은 현재 인천 숭의운동장, 안산 돔구장, 서울 은평뉴타운 상업지역 등 다양한 PF개발사업을 진행 중이고 대우건설은 지급보증하려면 산업은행의 승인을 받아야 한다.
한 대형건설사 관계자는 "그룹계열 건설사들의 경우 그룹 이사회에서 승인을 받아야 하는데 사실상 불가능할 것"이라며 "사업성이 개선되지 않고서는 용산역세권 개발사업은 영원히 '폭탄'이 될 것"이라고 지적했다.
그나마 최근 국내 굴지의 그룹이 코레일에 투자의사를 타진했다는 소문이 돌기도 했지만 현재로서는 수면 아래에 잠겨있다. 특정 몇몇 기업이 2조원대의 토지대금 조달을 책임지기에는 리스크가 크다는 점에서 건설사들의 고민은 깊어질 전망이다.
한편 코레일은 이날 서울 광화문빌딩에서 용산역세권개발 사업과 관련, 긴급 기자회견을 열고 "삼성물산 측이 역할 수행을 거부한 만큼 지난 13일 AMC에서 빠져줄 것을 직접 요청했지만 지금까지 아무런 답변을 하지 않고 있다"며 실질적인 사업주관사 권한을 포기하라고 촉구했다.
코레일은 다만 "이달 20일을 기해 (삼성물산의) 사업협약상 의무 불이행에 따라 계약해지 권한을 갖고 있지만 삼성물산이 장악하고 있는 AMC의 전면 구조 개편과 외부 CI 문호 개방을 전제로 계약해지 선언을 유보키로 했다"고 덧붙였다. '새판'을 짜서 조속히 사업정상화를 추진하겠다는 것이다.
이에 대해 삼성물산은 당황해 하면서도 일단 상황을 지켜보자는 분위기다. 삼성물산 관계자는 "시공권을 갖고 있다는 이유만으로 건설투자자(CI)에게만 지급보증을 요구하는 것은 무리"라는 입장을 굽히지 않았다.
코레일은 이와 함께 여타 출자사들에 AMC의 구조개편과 새 CI 문호 개방에 협조해 줄 것을 요구했으며 서울시에도 산하기관인 SH공사가 사업체 참여하고 있고 '서울의 얼굴'이 될 수 있는 만큼 그에 상응하는 역할을 해달라고 강조했다. 하지만 서울시 일각에서 제기되고 있는 '공공개발 추진'에 대해선 부정적인 입장을 보였다.
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