은마, 초고층 랜드마크로 변신 시작

강남구, 계획안 채택 "주민의견 수렴, 서울시 협의 거쳐야"… 2016년 입주 전망

서울 강남권의 대표적 재건축단지인 은마아파트의 청사진이 드러났다. 강남구청은 지난 3일 에이앤유디자인그룹과 선진엔지니어링을 우선협상대상자로 선정하고 이들이 제안한 개발계획안을 10일 발표했다. 구는 이 제안을 토대로 구는 은마아파트 재건축 정비계획 수립에 착수한다.

◇은마아파트, 어떻게 개발되나
제안서에 따르면 1979년 준공된 4424가구의 은마아파트는 5605가구의 대단지로 재건축된다. 기존 주택의 전용면적에서 10%까지 늘려 재건축하는 1대 1이 아닌 소형주택건립의무비율을 적용한 2대 4대 4 방식을 적용했다.

이 방식에 따르면 전체 건립규모에서 전용 60㎡ 이하 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%를 지어야 하지만 용적률을 300%까지 받을 수 있어 일반분양시 1대 1 재건축보다 수익성이 높다고 분석됐다.

이에 따라 기존 규모보다 1181가구가 늘어나게 된다. 이중 전용 60㎡ 이하의 임대아파트(시프트)는 731가구가 계획됐고 일반분양은 450가구 정도로 예상됐다. 아파트 규모는 기존 공급면적 101, 115㎡ 2가지 평형에서 공급 102㎡, 108㎡, 135㎡ 등 다양하게 구성됐다.

층수는 최고 50층까지 올려 랜드마크 타워를 짓고 하부공간은 널찍한 광장과 공원을 조성할 계획이다.

구 관계자는 "은마아파트는 3종 일반주거지역으로 사실상 높이제한이 없고 인근 남부순환로, 영동대로 등과 떨어져 지으면 초고층으로 짓는 게 가능하다"며 "35층 이하로 지으면 잠실처럼 단지간 공간이 별로 없어 최대한 수직으로 높이고 학여울사거리에 녹지공원을 만들어 쾌적한 명품주거단지로 계획하고 있다"고 설명했다.

그동안 갈등을 빚어온 은마상가도 함께 개발된다. 삼성로 변에 근린상업시설을 짓고 기존 은마아파트의 상권을 활성화시킬 방침이다. 보행과 녹지축을 양재천과 탄천까지 연결해 친환경 단지로 조성한다.

◇개포지구 등 강남 재건축의 선도 사례될 것
이같은 계획은 현장여건을 고려하지 않은 개략적인 그림으로 정비계획 수립시 수정될 가능성이 크다. 강남구 관계자는 "아직 용역업체의 제안일 뿐 주민의 의견을 수렴하고 구체적인 검토 후 조정해야 한다"며 "특히 초고층 계획은 서울시와 관계부처의 협의를 거쳐야 한다"고 말했다.

하지만 앞으로 강남구 재건축의 선도 사례가 된다는 데 의미가 있다. 강남구 측은 "은마아파트는 기존아파트를 허물고 아파트 단지로 짓는 재건축이 아니라 통합적 도시재생방법을 채택했다"며 "앞으로 강남구 재건축의 기본방향이 될 것"이라고 말했다.

이에 따라 개포주공1~7단지와 개포시영, 일원대우, 일원현대와 한신, 경남아파트 등이 포함된 개포지구도 이같은 형태로 개발될 것으로 보인다. 개포지구 가이드라인 및 마스터플랜은 지난달 28일 서울시 도시건축공동위원회의 자문을 마무리 지은 상태다. 이곳은 은마아파트, 잠실주공5단지보다 규모가 크고 사업성도 상대적으로 높다는 평가를 받고 있어 주목된다.

한편 구는 이달부터 은마아파트 재건축시 용적률, 층수, 기반시설 기부채납율 등을 정하는 용역작업에 착수한다. 내년 1월까지 정비계획안을 입안하고 내년 2월 주민공람과 주민설명회를 열 계획이다.

앞으로 정비계획에 대한 주민의견이 수렴되고 서울시의 정비계획 결정이 완료되면 조합설립, 사업시행인가 등을 받아 사업이 진행된다. 강남구 관계자는 "내년 5월 정비구역지정이 완료되면 2012년 5월 사업시행인가를 거쳐 2016년 10월 입주할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.