리츠 AMC, 투자처없어 '발동동'

물건 확보난 속 오피스 투자가 아직 많아, 복합개발사업 투자 증가 전망

"오피스는 가격이 오른 반면 공실률 증가와 임대료 하락으로 수익률 압박이 있을 것으로 보입니다. 상가는 수익을 확보하기 위해서는 장기투자가 불가피하고, 산업용 공장도 경기 회복으로 매물이 줄었습니다."

"리츠 AMC들의 메인 비즈니스는 오피스 투자일 수밖에 없습니다. 다만 현재 오피스 매매시장이 과열된 점을 감안하면 향후 2~3년 뒤 개발예정인 상업·업무 복합개발사업이 가장 알짜 투자처가 아닐까 합니다."

리츠 자산관리회사(AMC : Asset management company)들이 투자처를 놓고 고민에 빠졌다. 지난 8월말 현재 국내에는 자산 6조6309억원 규모의 30개 리츠가 운영 중이고 리츠 활성화를 위해 다양한 규제 완화방안이 담긴 부동산투자회사법 개정이 추진 중이다.

◇투자물건 찾기가 하늘의 별따기
리츠 AMC들의 가장 큰 고민은 투자할만한 물건을 찾기가 하늘의 별따기만큼 어렵다는 점이다.

원인은 핵심 투자처였던 오피스가 금융위기 극복과정에서 가격이 너무 올랐기 때문이다. 리츠 AMC사이에서는 오피스 물건도 없지만 가격이 너무 올라 셀러(Seller)들을 따라갈 수 없다는 푸념이 나오고 있다. 특히 오피스는 향후 3년간 매년 40만㎡ 규모의 오피스가 신규 공급될 예정이지만 최근 공실률이 상승하고 임대료가 하락하면서 수익률 하락이 예상되고 있는 것도 투자를 망설이는 원인이다.

또 오피스 대안으로 떠오르고 있는 상가나 아파트형공장은 메인비즈니스가 되려면 아직 시간이 필요할 것으로 예상됐다. 최근 들어 상가에 투자하는 리츠가 속속 출시되고 있고, 오피스 임차인들이 불황을 이유로 아파트형 공장으로 이전하는 사례가 증가하고 있지만 수익률이나 투자금 회수 기간 측면에서 오피스의 아성을 넘기 어렵다는 설명이다.

한 리츠 AMC 관계자는 "오피스의 경우 셀러들이 정해진 이하로 가격을 내리지 않고 있는데다 내년 기업들의 사무공간 및 인력 투자를 예측해야 하는데 거시경제 전망이 아직 불확실해 오피스 투자에 대해 아직 결정을 못 내리고 있다"고 말했다.

이 관계자는 "문제는 금융위기 이후 투자자들이 적극적으로 투자하는 상황도 아니고 투자물건과 투자자들을 연계하는 입장에서 오피스 외에 다른 물건이 수익성과 안정성을 확보하고 있느냐를 자신할 수 없다는 것"이라고 토로했다.

◇썩어도 준치, 오피스부터 찾는다
이같은 투자물건 확보 난에도 불구하고 리츠 AMC들은 여전히 오피스를 주력으로 계획하고 있는 것으로 나타났다.

현재 국토해양부에 영업인가를 신청한 리츠 5건 중 3건이 오피스에 투자하는 것이고 나머지 2건은 미분양아파트에 투자하는 것으로 확인됐다. 미분양아파트에 투자하는 리츠가 간설사들의 유동성 지원을 위해 만들어진 상품인 점을 감안하면 오피스가 아직 메인 투자처임을 보여주고 있다.

특히 최근 오피스 가격이 급등한 점을 감안, 2~3년 뒤 본격 개발되는 상업·업무 복합개발사업에 투자하는 방안을 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다른 리츠 관계자는 "내년 준공예정인 도심권 프라임 오피스와 접촉해 계약을 앞두고 있다"며 "특히 상업·업무시설이 혼재된 복합개발이라면 수익률에서 유리한 점이 있을 것으로 보고 투자를 검토 중"이라고 설명했다.

한편 최근들어 상가에 투자하는 리츠와 개발전문 자기관리리츠도 증가하고 있어 리츠 다양화가 가시화되고 있다는 전망도 나오고 있다. 실제 최근 제이알자산관리는 국토해양부로부터 서울 청담동 소재 상업시설인 피엔폴루스에 투자하는 제이알2호리츠의 영업인가를 받았다. 이 리츠는 차병원이 테넌트이자 투자자로 참여해 안정적인 수익률을 올릴 수 있을 것으로 기대되고 있다.

앞서 코람코자산신탁은 상가에 투자하는 리츠로 명동 아바타몰을 리모델링한 코크렙 아리프1호, 뉴코아아웃렛 4개점을 운영하는 코크렙6호와 할인점인 홈에버 10개점을 운영하는 코크렙NPS2호를 운영 중이다.

또 렉스인베스타 개발전문 자기관리부동산투자회사는 최근 국토부로부터 영업인가를 받았으며 노인요양시설과 골프장 건설 등을 시행할 계획인 것으로 알려졌다.