삼성동·테헤란로 일대 '개발축의 귀환'

주거지내 업무시설 면적제한 폐지, 높이 완화.. 빌딩공급 활성화 등 호재 겹쳐

서울 삼성동을 대표하는 오피스빌딩인 종합무역센터. 요즘도 이 곳에 둥지를 트려면 2~6개월을 대기해야 한다. 교통이 편리한데다, 오픈 스페이스가 많고 업무지원 인프라가 잘 구축돼 있어 기업들이 선호한다. 경기 침체로 빈 사무실이 늘고 있는 다른 업무지역과는 대조적이다.

이처럼 삼성동 주변 사무실 수요는 넘쳐나지만 2000년 이후 공급이 막혔다. 이 지역 용도의 대부분을 차지하는 주거지 보호를 위해 서울시가 주거지역 내 업무시설의 연면적 제한 조례를 시행한 탓이다. 사무실 바닥면적 합계가 3000㎡를 넘을 수 없어 대형 사무실보단 음식점 등으로 활용되는 저층 소규모 건물로 쪼개졌다.

하지만 다음달부터 이런 규제가 풀리고 건물 높이도 완화돼 오피스빌딩 공급 활성화가 예상된다.

서울시는 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 강남구가 제출한 '무역센터 주변지구(106만㎡)'와 '테헤란로 2지구(95만㎡)' 등 2곳의 제1종지구단위계획 재정비안을 수정 가결했다고 14일 밝혔다.

우선 무역센터 주변 주거지역에 적용되던 업무시설 면적제한이 폐지된다. 시가 상업화돼 있는 이 일대 주거지역 특성을 인정, 개발의 물꼬를 터준 것이다.

↑ 종합무역센타주변지구 위치도 ⓒ서울시

시는 이와 함께 삼성동 일대를 포함해 테헤란로 이면(뒷면) 에 위치한 건물 높이를 완화키로 했다. 기준 높이를 4m 완화하고, 도로나 공지로 공공기여를 했을 경우 5~10m 추가 완화할 계획이다. 이 경우 건축주는 3개층 가량(14m)을 더 올릴 수 있어 임대수익 증가를 기대할 수 있다.

이에 따라 한국전력 사옥, 아셈길, 테헤란로 등의 이면 부지 근린생활 건물들이 업무용 빌딩으로 재건축하는 사례가 늘 것으로 예상된다.

시는 이와 함께 테헤란로변 보행 활성화를 위해 건물 1층부에 카페 음식점 등 판매시설을 유치하면 용적률 인센티브를 주기로 했다.

아울러 한전 서울의료원 등 삼성동에 소재한 공공기관 이전예정지를 특별계획구역으로 지정, 앞으로 '초고층 복합단지'로 개발할 수 있는 법적 근거를 마련했다.

전문가들은 이번 규제 완화가 최근 수년간 강남대로와 강북 도심으로 옮겨갔던 개발 축이 삼성동 및 테헤란로 일대로 돌아오게 하는 계기가 될 것으로 전망했다.

동탄~삼성역 대심도(GTX)추진을 비롯해 △송파 위례신도시~삼성동~용산 급행철도 연결△지하철 9호선 삼성역 신설 등의 개발 호재와 맞물려 도시환경의 큰 변화가 예상되기 때문이다.

미래에셋맵스의 박점희 상무는 "최근 5년간 강남역~양재~분당 구간에 업무용빌딩 개발 붐이 집중됐다"면서 "그러나 앞으로는 용산국제업무지구나 상암DMC에 비해 입지 경쟁력을 갖춘 삼성동 일대가 부동산 개발업계의 주목을 받을 것"이라고 전망했다.

현지 부동산 중개업소에 따르면 삼성동과 테헤란로 일대 땅값은 개발 재료들이 그동안 많이 노출된 탓에 오를만큼 오른 상태다. 따라서 급격한 부동산 투기 바람은 없을 것으로 예상된다.

삼성동 테헤란로 일대 3.3㎡(평)당 땅값은 주거지역이 도로를 접한 조건이나 필지 모양에 따라 5000만~8000만원이고, 대로변 주거지역 및 이면부 상업지역은 1억원에 이른다.