"분양가 16.7억? 그래도 8억 벌어"…강남3구서 '로또청약' 쏟아진다[부릿지]

'평당 6700만원' 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'를 시작으로 지난해 분양이 미뤄진 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 단지가 올해 시장에 나온다. 메이플자이 분양가는 직전 최고가인 서초구 반포동 래미안 원베일리(5272만원)보다 1000만원 넘게 오른 가격이지만 인근 시세와 비교하면 수억원의 차익을 얻을 수 있어 로또 청약이라는 얘기가 나온다. 이외에도 분양가상한제가 적용되는 강남3구에서만 올해 16곳, 1만8000여 가구가 풀린다. 여기에 지난해 흥행에 성공한 알짜 부지 뉴:홈 공공분양 사전청약 일정까지 기다리고 있는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 2024년 주요 분양 예정 단지들을 정리해봤다.

안녕하세요. 부릿지 김효정입니다. 벌써 2024년이 시작된지도 보름이 훌쩍 지났는데요. 그동안 새해에 적응하면서 숨고르기 했다면 이제부터는 진짜 새해 계획을 실천해 나가야죠. 새해 부동산 계획은 역시 내 집 마련 아닐까요? 오늘은 지난 영상에서 언급한 것처럼 2024년 분양예정 단지를 소개해보려고 합니다.

2023년 고금리와 공사비 인상으로 부동산 침체가 이어지면서 여러 단지가 분양을 미뤘죠. 많은 분이 눈독 들였던 그 단지들, 올해에는 풀린답니다. 분양가상한제가 적용되는 강남 재건축 '대어'들부터 찐 '로또' 청약인 알짜부지 공공분양까지, 올해 분양을 앞둔 단지들 살펴보겠습니다. 끝까지 관심 있게 봐주세요.

올해 분양 예정인 민영아파트는 전국 26만5439가구입니다. 지난해(18만5261가구)보다 30.2% 많은 수준인데요. 서울에서만 4만4252가구가 풀립니다. 이 중 92.8%(4만1058가구)가 정비사업(재건축·재개발) 물량인데 강남3구에서만 16곳, 1만8792 가구가 분양에 나섭니다.

강남 재건축 단지 중 가장 대표적인 곳, 제가 나와있는 이곳입니다. 가장 먼저 분양을 앞두고 있는 단지기도 하죠. 서초구 잠원동 메이플자이입니다.
신반포4구역을 재건축 하는 단지로 GS건설이 시공을 맡았습니다. 지하 4층~지상 최고 35층 29개 동, 3307가구 규모입니다.

서울 지하철 3호선 잠원역, 7호선 반포역을 도보로 이용할 수 있고 한강도 가깝습니다. 단지가 들어서면 건너편 신반포자이, 반포역 반포자이와 함께 자이브랜드 타운이 완성될 전망입니다.
단지 바로 맞은 편에는 경원중학교가 있는데요. 인근에 초등학교가 없다는 게 아쉬운 점이긴 합니다. 가장 가까운 초등학교는 반포자이 아파트 앞에 있는 원촌초입니다.

분양은 이달 중 진행될 예정인데요. 여러분이 가장 궁금해하실, 그리고 가장 중요한 분양가와 인근 시세 등은 잠시 후 스튜디오로 이동해서 나눠보겠습니다.

이번엔 강남구로 넘어왔습니다. 오는 3월 분양 예정단지인 강남구 대치동 디에이치 대치 에델루이입니다. 디에이치는 현대건설의 하이엔드 브랜드죠. 한강변 중심의 'H라인' 구상을 목표로 출시된 브랜드입니다.


대치 구마을3지구를 재건축하는 이 단지는 지하 3층~지상 16층, 282가구 규모로 들어섭니다. 규모는 작지만 이미 분양을 마친 구마을1지구(대치푸르지오써밋), 2지구(대치르엘)와 함께 약 1000세대의 신축주거단지로 거듭날 전망입니다.

이 단지는 역세권은 아닙니다. 인근에 삼성역, 한티역, 대치역이 있는데 거리가 전부 애매합니다. 구마을 재건축 단지 인근으로는 여전히 노후 빌라가 많이 남아있기도 하고요. 하지만 대치동 하면 학군이죠. 도보권에 대현초등학교가 있고 길 하나만 건너면 자사고·특목고 진학률이 가장 높은 휘문중, 대명중학교가 있습니다.

그럼 저희는 스튜디오로 이동해서 다른 분양단지들과 함께 더 자세한 내용 살펴보도록 하겠습니다.

저희가 앞서 두 단지를 찾아간 이유는 올해 분양예정 단지 중 시기가 가장 이르기 때문인데요.

먼저 메이플자이는 당장 이달 중으로 입주자모집공고가 나올 예정입니다. 총 3307세대 중 전용면적 43~59㎡ 162가구가 일반분양으로 나오는데요. 규모에 비해 물량이 적기는 하죠. 국평물량도 없습니다. (▲ 43㎡A 38가구 ▲ 43㎡B 11가구 ▲ 49㎡A 53가구 ▲ 49㎡B 27가구 ▲ 49㎡C 12가구 ▲ 49㎡D 15가구 ▲ 59㎡A 2가구 ▲ 59㎡B 4가구)

분양가도 확정됐습니다. 평당 6705만원. 역대 최고가입니다. 직전 최고가인 래미안 원베일리(5272만원)보다 1000만원 넘게 뛰었습니다. 분양가상한제가 적용됐는데도 말이죠.

평당 분양가를 적용하면 전용면적 43㎡가 13억4000만원, 59㎡는 16억7000만원 선이 될 전망입니다. 그럼에도 청약경쟁률은 높을 것이란 분석입니다. 절대적인 물량이 적은데다, 인근 시세와 비교하면 저렴한 편이라는 거죠. 자이브랜드타운의 한 축인 반포자이 전용 59㎡ 최근 실거래가는 25억3000만원입니다.

지난해 서울아파트 청약의 평균 최저 당첨 가점은 최저 53점(2023년 12월19일 기준, 리얼투데이)이었는데요. 강남은 더 높습니다. 가장 최근 분양했던 송파구 문정동 힐스테이트 e편한세상 문정의 평균 경쟁률은 152대1, 최저 당첨 가점은 타입별로 64점에서 73점 사이었습니다. 2021년 6월 분양한 래미안 원베일리는 69점~78점이었죠. 원베일리에서는 만점인 84점 당첨자가 나오기도 했습니다.

메이플자이 역시 가점이 70점은 넘어야 할 것으로 보이죠. 다만 전부 소형평수기 때문에 추첨 가능성도 열려있습니다. 청약가점보다 중요한 건 현금입니다. 강남은 규제지역이기 때문에 무주택자, 1주택자 모두 LTV 50%가 적용됩니다. 전매제한 기간 3년이고요. 실거주의무도 남아 있는거 아시죠?

3월 분양 예정인 디에이치 대치 에델루이. 282가구의 소형 단지인데요. 일반분양 물량은 더 적겠죠. 79가구가 풀립니다.

메이플자이가 평당 6000만원 시대를 연 만큼 올해 분양 예정인 강남아파트 분양가는 대체로 이 선에서 결정될 걸로 보이는데요.

지난해 6월 입주한 대치푸르지오써밋은 2020년 분양 당시 평당 4751만원에 공급됐습니다. 전용59 분양가가 11억4580만원이었죠. 똑같은 타입이 지난해 12월 22억5000만원에 거래됐습니다. 평당 약 9700만원 수준입니다.

또 다른 대치 구마을 재건축단지, 르엘대치도 볼게요. 2021년 입주한 아파트로 구마을 재건축 단지 중에는 가장 오래됐는데요. 지난해 4월 19억2600만원에 거래됐고 호가는 21억원 선입니다.

서초구 반포동 래미안 원펜타스(3월), 방배동 원페를라(5월)도 상반기 분양을 앞두고 있습니다.

신반포15차를 재건축하는 래미안 원펜타스는 지하철 9호선 신반포역 초역세권이죠. 전체 641가구 중 전용면적59~191㎡ 292가구가 일반분양으로 나올 예정인데요. 국평 물량이 215 세대로 가장 많은 게 특징입니다.

래미안 원펜타스는 올해 6월 입주 예정인 후분양단지입니다. 잔금 일정이 빠듯한 만큼 현금 조달이 충분한 상황이어야겠죠?

분양가는 메이플자이보다 높을 것으로 예상됩니다. 분양가상한제는 인근 시세를 반영해 적용되는데요. 래미안 원펜타스는 아크로리버파크와 붙어 있고 래미안 원베일리와 마주보고 있죠. 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 실거래가는 36억원~41억원, 원베일리도 39억원~40억2500만원입니다. 업계에서는 평당 6800~7000만원까지도 가능하다고 보고 있는데요. 평당 7000만원으로 책정될 경우 전용84 기준 분양가는 23억원대 후반입니다.

방배동 래미안 원페를라는 저희가 작년에도 소개했었죠. 당시 10월 분양을 예상했는데, 일정이 지연돼 올해 5월로 미뤄졌습니다. 방배6구역을 재건축한 단지로 지하 4층~지상 최고 22층, 16개 동 총 1097세대가 들어섭니다. 이 중 465세대가 일반분양으로 공급될 예정이고요.

방배동에는 원페를라와 함께 봐야 하는 단지, 방배5구역 디에이치 방배도 있죠. 3080세대 대단지에 1686가구가 일반분양으로 공급되는 곳입니다. 지난해 정비계획안이 변경되면서 연내 분양이 무산됐는데 올해 분양계획도 아직은 불투명합니다. 현대건설은 하반기 분양을 계획하고 있는데 아직 구체적인 일정은 알려지지 않았습니다.

지난해 초 방배5구역 조합은 전용84 기준 17억원을 목표 분양가로 책정했습니다. 평당 5000만원 수준이죠. 앞서 6000, 7000만원 얘기를 해서인지 착한 분양가처럼 느껴지네요.

인근 시세와 비교해볼까요? 디에이치 방배 바로 앞에는 2013년 준공된 방배롯데캐슬아르떼가 있습니다. 이 아파트 전용84㎡ 최근 실거래가는 22억5000만원인데요. 조합원 목표 분양가 대로라면 10년 이상 차이나는 아파트보다 5억원 이상 저렴한 셈입니다. 분양 일정만 정해진다면 경쟁률은 엄청나겠네요.

신축아파트가 귀한 강남구 도곡동에도 상반기 분양 일정이 예고돼있습니다. 도곡삼호아파트를 재건축한 래미안 레벤투스가 5월 분양을 앞두고 있습니다. 지하3층~지상 최고 18층 4개동, 308세대로 이 중 전용면적 45~84㎡ 133세대가 일반분양으로 공급됩니다.

단지 건너편에 2006년 준공된 3000세대 대단지 도곡렉슬이 있는데요. 전용84 기준 최근 실거래가는 28억3700만원입니다. 분양가상한제를 적용하면 래미안 레밴투스는 평당 6000~6500만원선에서 책정될 것으로 예상됩니다. 평당 6500만원이라고 했을 때 분양가는 전용59㎡ 16억2500만원, 전용84㎡ 22억1000만원 정도 되겠네요.

하반기에는 서초구 방배동 아크로리츠카운티(방배삼익), 송파구 신천동 잠실래미안아이파크(잠실진주), 잠실르엘(미성크로바) 분양도 예정돼 있습니다. 지난해 분양 기대감으로 관심이 높았던 강남구 청담동 청담르엘(청담삼익)도 연내 분양을 준비하고 있습니다.

분양가상한제가 적용된다고 해도 평당 6000~7000만원이라니. 너무 '그사세(그들이 사는 세상)' 얘기만 했나요?

올해에는 알짜 부지의 공공분양 사전청약도 이어집니다. 뉴:홈 사전청약은 지난해 2월 첫 모집에서 평균 경쟁률 24.9:1을 기록한 뒤 꾸준히 높은 경쟁률을 보였죠. 물량도 1차 2298가구, 2차 1981가구에서 3차 3295가구로 늘었습니다.

새해에는 약 1만가구가 사전청약으로 공급될 예정인데요.

우선 다음주부터 서울 대방, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 화성 동탄 등 뉴홈 사전청약 접수가 시작됩니다. 이중 일반형 815가구가 공급되는 서울 대방 공공주택지구는 동작구 대방동 6번지 일대인데요. 지하철 7호선 장승배기역까지 도보 10분 정도 걸리는 위치에 있습니다.

공공분양의 가장 큰 장점, 분양가죠. 전용면적 59㎡ 추정 분양가는 7억7290만원, 84㎡는 10억8357만원입니다. 본청약시 달라질 수는 있지만요.

선택형으로 공급되는 화성동탄2 C14블록(502호)은 SRT 동탄역 역세권입니다. 단지 바로 앞에 이마트 트레이더스가 있고 동탄 롯데백화점도 걸어서 갈 수 있죠. 본청약 시기도 빠릅니다. 2025년 7월로 예정돼 있습니다. 상황에 따라 바뀔 수 있지만 보통 3~5년 후 본청약이 예정돼있는 데 반해 훨씬 가시권에 있죠.

다만 선택형으로 공급되기 때문에 당장 내가 집을 소유할 순 없습니다. 뉴홈 유형 정리한 거 기억하시죠? 선택형은 임대로 거주하다 6년 뒤 분양 여부를 선택할 수 있습니다. 분양시에는 입주시 감정가와 분양시 감정가의 평균 금액으로 집을 넘겨받게 됩니다.

화성동탄2 추정 보증금은 전용면적52㎡ 기준 1억3394만2000원, 월 임대료는 62만3270원입니다. 전용84㎡는 보증금 2억1523만4000원에 임대료 99만5930원입니다.

이외에 지난해 공급이 무산된 서울 송파구 성동구치소 부지(320호)·서초구 성뒤마을(300호)도·중랑구 면목행정타운(240호)도 올해 사전청약 물량에 포함될 예정입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정
촬영 김아연 김윤하 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용