"지금은 (투자자들이) 주택 수 자체를 늘릴 수 없는 구조입니다. (다주택자가) 10억원의 주택을 추가로 취득하는데 취득세만 1억2000만원을 내야 합니다. (중략) 그래서 이제 주택 수 자체를 줄이고 '알짜로 가자'라는 게 보편화되고 있습니다."
이장원 세무법인 리치 대표는 최근 서울 종로구 머니투데이 본사에서 진행된 '싱글파이어-파이어게인'과 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 이 대표는 절세 및 재테크를 주제로 한 유튜브 채널 두꺼비TV를 운영 중이다.
이어 "(무주택자도) 10억원의 주택을 취득하면 3%대를 내지만 세금으로 3000만원 내는 것과 1억2000만원 내는 것은 차이가 크다"며 "결국 (다주택자는) 10억원 짜리 주택을 취득할 때 '11억2000만원이 필요하구나'라고 생각하고 접근해야 한다"고 밝혔다.
그러면서 이 대표는 "기본적인 절세 방안은 일시적 1세대 2주택을 활용하는 것"이라며 "주택 하나가 있는 상태에서 새로운 주택을 취득한 후 비과세 요건을 맞추고 3년 내에 팔면 (양도소득세) 비과세가 된다"고 말했다.
이 대표는 "가장 권해드리는 것은 계속 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하면서 상급지로 갈아타는 것"이라고 강조했다.
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이어 "예전에 조정대상지역일 때 (아파트를) 취득했는데 지금은 조정대상지역이 다 풀렸으니까 그냥 거주 안 해도 (양도소득세) 비과세 되는 것 아니냐고 하시는데 절대 아니다. 꼭 기억하셨으면 좋겠다"고 했다.
Q. 다주택 투자 시 절세 방안이 있다면?
결국은 지금 주택 수 자체를 늘릴 수가 없는 구조다. 조정대상지역은 2주택부터 취득할 때 중과세가 적용된다. 2주택부터 8.4%, 국민주택 규모를 초과하면 9%를 내야 하고 비조정 대상 지역은 3주택부터 그렇다. 조정대상지역 3주택은 취득세가 12.4%, 국민주택 규모를 초과하면 13.4%다. 취득할 때부터 10%대 세금을 낸다는 얘기다. 10억원의 주택을 취득하는데 취득세 1억2000만원을 내야 된다? 그러면 못 낸다. 1%대 취득세는 무주택자의 경우로, 10억원짜리면 3%대를 내긴 하는데 세금으로 3000만원 내는 것과 1억2000만원 내는 것은 차이가 크다.
취득세를 못 내면 등기도 못 한다. 잔금을 치르고도 취득세가 없으면 등기를 못 하는 상황이 펼쳐진다. 결국 내가 (10억원) 주택을 취득할 때 11억2000만원이 필요하다고 생각하고 접근을 해야 한다. 이제 주택 수 자체를 줄이고 알짜로 가자는 게 보편화됐고 상급지로 갈아탄다는 얘기가 자주 나온다. 어차피 주택 수를 무한정으로 늘리는 것은 불가능하니 알짜 한, 두 채만을 보유하겠다는 것이다. 그래서 요즘 많이 물어보시는 것은 중과세보다는 비과세다. 비과세 플랜을 어떻게 짜면 좋겠냐고 문의를 많이 하신다.
Q. 비과세 플랜을 설명해주신다면?
알다시피 양도소득세의 경우 양도가액 12억원까지 1세대 1주택자는 세금이 안 나온다. 비과세 요건은 세대 구성원이 중요하다. 부모와 자녀가 같이 있는데 자녀가 주택이 있다면 1세대1주택이 아니지 않나. 오피스텔도 마찬가지다. 통계가 있다. 88%는 주택으로 쓴다. 대부분 오피스텔을 주택으로 인지한다는 것으로 오피스텔로 인해 다주택자가 될 수 있다는 점을 알아야 한다.
예전에 조정대상지역 때 취득했는데 지금은 풀렸다는 분들도 계신다. 그러면서 '나는 풀렸으니까 팔 때 거주 안 해도 비과세되는 것 아닌가'라고 하시는데 절대 아니다. 제발 기억하셨으면 좋겠다. 그런데 100% 까먹으실 것이다. 등기부등본에 써놓고 포스트잇도 붙여놔야 한다.
가장 기본적인 방법은 일시적 1세대 2주택을 활용하는 것이다. 주택이 하나 있는데 1년 있다가 새로운 주택을 취득한 후 비과세 요건을 맞추고 3년내 팔면 비과세가 된다. 계속 일시적 1세대 2주택 요건을 충족하면서 상급지로 갈아타는 방법 등을 요즘 권해드리고 있다.
※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 이장원 대표가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. 오는 23일 2편 영상이 공개될 예정입니다. '싱글파이어'에 오시면 더 많은 영상을 보실 수 있습니다.
