특례보금자리론도 막혔다는데... 나에게 맞는 주담대는?

(수원=뉴스1) 김영운 기자 = 주택담보대출(주담대) 변동금리의 지표가 되는 코픽스(COFIX)가 0.14%포인트 상승한 가운데 18일 오후 경기 수원시의 한 은행에 주택담보대출 관련 현수막이 걸려 있다. 이날 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등의 신규 코픽스 기준 주담대 변동형 금리는 상향 조정된 연 4.35~6.972%로 집계됐다 2023.7.18/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

고금리 기조가 지속되는 상황에서 특례보금자리론 일반형(연 소득 1억원·집값 6억원 이상)까지 신청이 막혔다. 금융사에서 주택담보대출(주담대)을 받으려는 고객은 앞으로 금리 변동주기와 금리가 바뀌는 기준(준거금리)을 무엇으로 삼을지 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

29일 금융권에 따르면 지난 27일부터 특례보금자리론 일반형 판매가 중단됐다. 이에 따라 집값 6억원, 연 소득 1억원이 넘는 차주는 금융사의 주담대를 이용할 수밖에 없다.

은행에서 주담대를 받을 땐 우선 혼합형(고정형)으로 받을지 변동형으로 받을지를 정해야 한다. 혼합형은 보통 대출받은 최초 5년 동안 고정금리를 유지하고 이후 6개월마다 변동금리가 적용되는 상품이다. 이 상품의 준거금리는 은행채 5년물이다. 반면, 변동형은 처음부터 3, 6, 12개월 주기에 따라 금리가 바뀌는 게 특징이다.

첫 대출을 받은 시점부터 만기까지 금리가 바뀌지 않는 순수고정형도 있지만, 현재 이 상품은 특례보금자리론 등 정책모기지로만 이용이 가능하다. 다만, 금융당국은 내년부터 시중은행이 이 상품을 취급할 수 있도록 제도 개선을 추진하고 있다.

은행권에서는 안정적인 상환계획을 원하는 고객에게 혼합형 상품을 추천한다. 고정금리가 적용되는 기간에는 매월 내야 하는 원리금에 변동이 없어 예측 가능한 상환계획을 세울 수 있다. 변동형의 경우 머지않아 금리가 낮아질 것으로 기대하는 고객에게 추천된다.

KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 지난 27일 기준 주담대 혼합형 금리는 4~6.12%다. 변동형의 경우 금리 수준은 4.17~6.23%다. 당장 대출을 받았을 경우 적용받는 금리는 혼합형이 소폭 낮지만, 내년부터 금리가 낮아질 것으로 예상하는 고객이라면 변동형을 선택할 수 있다.

만약 변동형을 골랐다면, 다음으로 준거금리를 정해야 한다. 변동형의 준거금리로는 크게 신 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)와 신규 취급액 기준 코픽스가 있다. 코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리인데, 잔액 기준은 은행들이 지금까지 조달한 잔액을 대상으로 산출된다. 그만큼 조달비용 변화에 둔감하게 움직인다.


반면 신규 취급액 기준은 은행이 전월에 새로 조달한 자금만을 대상으로 해 금리 변동이 빠르게 반영된다. 이 같은 특성 때문에 통상 신잔액·잔액 기준 코픽스가 금리상승기에 상대적으로 신규 취급액 기준보다 이자부담이 적다. 반대로 금리 하락기에는 신규 취급액을 기준으로 삼으면 더 빠르게 대출금리를 낮출 수 있다.

아직 금리 하락기는 찾아오지 않았지만, 최근에는 신규 취급액 코픽스가 하락하는 모습을 보이고 있다. 신규 취급액 코픽스는 최근 2개월 연속 하락해 지난달 기준 3.66%로 집계됐다. 반면 신잔액 코픽스는 2021년 8월부터 지난달까지 계속 올라 3.27%를 기록했다.

한 은행권 관계자는 "내년 하반기 정도에 금리가 떨어질 것으로 예상하는 고객이라면 혼합형이나 잔액 기준 코픽스 변동금리 상품보다는 신규 취급액 코픽스 기준 변동금리 상품을 선택할 만하다"라고 말했다.

주담대를 받을 때 원리금 상환부담보다 대출액을 많이 받는 게 목적이라면 보험사의 주담대 상품도 살펴볼 만하다. 보험사 주담대 상품은 은행과 금리 차이가 거의 나지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 50%까지 대출이 가능하다. 은행은 이 비율이 40%를 넘는 대출을 해줄 수 없기에, 보험사에서 주담대를 신청했을 때 더 많은 양의 대출을 받을 수도 있다.