최혜진 수석변호사/사진제공=법무법인 센트로즉 법에서 우선분양전환을 하도록 의무 규정을 마련해두고 있어 때로는 이러한 임대주택이 투기의 목적으로 악용되기도 한다.
그렇기 때문에 임대사업자의 입장에서는 우선분양전환 대상자인지를 판단하는데 그 심사가 엄격할 수 밖에 없고, 임차인의 입장에서는 때로는 형식적인 요건으로 인해서 실제 우선 분양전환 대상의 자격을 갖추고 있음에도 그 대상에서 제외가 되어 억울한 경우가 발생하기도 한다.
그렇다면 과연 임차인이 주민등록표 등본상 계속 임대주택에 거주하는 것으로 되어 있고, 관리비도 빠짐 없이 납부하면서 가스검침기록이 있다면 계속 거주한 것으로 볼 수 있을까? 만일 임차인이 거주하고 있는 것처럼 보이게 한 경우, 예를 들어 다른 사람이 살거나, 아니면 주민등록을 해두고 다른 곳에 거주하면서 한달에 몇 번씩 들러서 실제 사는 것처럼 보이게만 한 경우에도 우선분양전환 대상자라고 볼 수 있을지 문제가 있다.
대법원 판례를 살펴보면 임대주택의 임차인이 다른 사람에게 양도하거나 전대를 금지하고, 거짓이나 기타 부정한 방법으로 임대받은 자에 대한 형사처벌 규정 등에 비추어 법 규정이 엄격한 규제와 감독을 하여 임차인과 실제 그 임대주택에 거주하는 자가 분리되는 것을 막고 있다고 하면서도, 임차인 본인이 거주하거나 그 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간동안 계속 거주를 하면 그 임차인이 거주를 하는 것이라고 인정해 주었다.
하급심 판결 중에는 전입신고가 늦어졌지만 단기간 내에 전입신고를 하거나 입주를 개시하여 거주하다가 다른 주소지로 전출 후 단기간 내에 다시 전입신고를 한 경우에도 계속 거주를 하였다고 판단한 경우도 있다. 반면 주민등록표 외에 입주자 카드는 실제 거주와 무관하게 임의로 작성할 수 있는 것이고, 임차인이 아닌 다른 사람이 해당 임차 세대에 거주하는 경우에도 임차인이 거주하는 외관을 만들기 위하여 임차인의 이름으로 전기를 사용하거나 관리비를 납부할 수 있으므로 전기사용내역 및 관리비납부내역만으로는 해당 세대에 제3자가 아닌 임차인이 계속 거주하고 있었다고 판단할 수 없다고 한 판결도 있다.
결국 임차인이 우선분양전환 자격이 인정되려면 그것을 입증해야 하겠지만 계속 거주를 하였음에 확실하지 않은 경우, 정말 계속 거주를 한 것이 아니라 투기의 목적으로 단지 임차인의 지위를 이용해서 소유권을 얻으려 한 경우에는 공공임대주택을 인정하는 취지를 고려할 때 엄격한 제재를 가할 필요가 있다. 정말 주거의 마련이 필요한데 경제적 여견이 안되는 사람들을 위해 만들어진 제도가 악용되지 않도록 입법의 한계가 있는 곳에서는 법원의 현명한 판단이 반드시 필요할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석변호사
