"강남 30억 1주택은 놔두고 우리만 때렸다"…지방 3주택자의 '울분'

[MT리포트]1주택 정책의 함정①-'똘똘한 한채'만 부추긴 1가구1주택 정책

(서울=뉴스1) 신웅수 기자 . 사진은 30일 서울 서초구 반포동 아크로리버파크의 모습. 2021.6.30/뉴스1

#. 40대 직장인 A씨는 2억1000만원짜리 부산 아파트, 1억3000만원짜리 경기도 광명시 오피스텔, 1억7000만원짜리 경기도 재개발 분양권을 보유한 '다주택자'다. 아파트는 은퇴후 바다가 보이는 집에 살고 싶어 A씨가 결혼전 매수했고, 오피스텔은 남편이 월세 부수입을 올리려고 역시 결혼전 매매했다. A씨는 "오피스텔 월세도 안 올리고 있는데 현 정부에서 '다주택 적폐'가 됐다"고 하소연한다. 그가 보유한 3채 모두 합치면 5억원 남짓으로 서울 전셋집도 못 구하는 금액이다. A씨는 다른 사람들처럼 '똘똘한 한채'로 갈아타려고 가격을 낮춰 아파트·오피스텔을 매물로 내놨지만 수개월째 매수자가 나타나지 않고 있다.

문재인 정부에서 다주택에겐 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 각종 혜택을 몰아주면서 '1주택이 최고의 재태크'가 됐다. 지방에서 5억원 짜리 아파트 3채를 보유한 다주택자는 30억원짜리 강남 아파트 1채를 보유한 사람보다 양도세를 3배 내야 한다.

양도세, 도곡렉슬 30억 1채는 1억1029만원 VS 지방 5억 3채는 3억원..."이러니 강남 똘똘한 한채로 몰리지"

18일 머니투데이가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰해 강남 30억원짜리 1주택자와 지방 5억원짜리 3주택자의 양도세를 분석한 결과, 시세차익이 동일할 경우 양도세는 최대 3배 차이가 난다. 예컨대 시세 30억원의 서울 강남구 도곡렉슬 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 2년보유·2년 실거주로 비과세 요건을 채운 뒤 5억원의 차익을 보고 매각하면 양도세는 1억1029만원 나온다. 반면 지방에서 5억원 아파트 3채 보유자가 2채를 각각 2억5000만원씩, 5억원의 차익을 보고 매도하면 양도세 3억원 발생한다.

시세 30억원 1주택자가 시세 총액 15억원의 3주택자보다 양도세를 3분의 1 수준밖에 안 내는 셈이다. 문재인 정부 들어 두 차례 다주택자 양도세가 강화된 영향이다. 반면 현 정부 들어 1주택자는 양도세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 완화됐다. 실거주 요건만 채우면 12억원짜리 1주택자라도 양도세를 한푼도 안낸다는 의미다.

물론 도곡렉슬 시세가 워낙 비싸기 때문에 보유세(재산세+종부세) 부담은 1403만원(2021년)에 달한다. 하지만 1주택자는 고령자일수록, 장기보유할 수록 최대 80%의 세제 혜택이 있다. 고령자는 보유기간 15년, 나이 75세인 경우 최대 80% 공제를 받아 보유세 부담이 800만원 수준으로 낮아진다. 1주택 고령자는 종부세 납부 유예 제도도 곧 도입된다. 강남 아파트값이 빠른 기간 급등한 사이 지방 아파트는 상대적으로 덜 올랐기 때문에 '강남 1주택이 최고 재테크'란 말이 나올 법한 상황이 된 것이다.

각종 세제 혜택이 1주택자에 집중되면서 ' 똘똘한 한채' 현상은 심화됐다. 최근 서울 아파트값이 상승세를 멈췄지만 강남에선 신고가 행진이 이어가는 이유다. 대부분은 1주택자가 매수했다. 지난달 29일 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 59.89㎡(26평·20층) 실거래 정보가 공개됐는데 매매가격이 30억원이었다. 그동안 30평대가 30억원대에 거래된 적은 있지만 20평대가 30억원을 찍은 것은 처음이다. 실거주가 가능한 매물로 1주택자가 매수한 것으로 전해졌다.

경북 아파트 13채값이 강남 1채값.. 가격차는 2017년 11.5억원→2022년 23.5억원으로 확대

'똘똘한 한채' 현상은 서울과 지방 집값 양극화를 심화시켰다. 이달 기준 서울 강남구 아파트 평균 매매가격(KB부동산 기준)은 25억5000만원으로 전국에서 가장 비싸다. 서울은 평균 13억원이다. 전국에서 아파트 가격이 가장 싼 지역은 전남, 경북으로 2억원이다. 전남, 경북 아파트 13채 값이 강남 아파트 1채 값과 같다. 특히 문재인 정부 출범 시기인 2017년 6월, 강남과 경북 아파트값은 각각 12억9000만원, 1억4000만원으로 격차가 11억5000만원이었는데 현재는 23억5000만원으로 훨씬 더 벌어졌다. 5년간 자산양극화가 급속도로 진행됐다.

1주택이 최고의 재태크가 되면서 3040 젊은층의 '상급지 갈아타기' 현상도 두드러진다. 1주택자 위주 정책은 정부도 깜짝 놀랄 만큼의 가구분화도 촉진시켰다. 지난 2020년 서울 기준 주민등록 증가 세대수는 9만349가구로 문재인 정부 첫 해 2017년 3만243가구 대비 3배 확대했다. 전국 기준으론 같은 기간 33만가구에서 61만 가구로 역시 가구분화가 빠르게 진행됐다.

한 부동산 전문가는 "1주택자는 실거주 목적의 실수요자라는 프레임에 갇힌 정잭으로 곳곳에서 왜곡현상이 벌어지고 있다"고 진단했다. 그는 "편법적 가구분화로 도심내 주택공급이 부족한 왜곡현상이 나타났고 심지어 신혼부부가 다주택자가 되지 않으려고 일부러 혼인신고를 미루는 사례도 적지 않다"고 지적했다.