재건축 규제 완화 기대감으로 압구정 등 일부 재건축 단지에서 신고가가 속출하고 있다. 거래가 줄면서 상승세가 둔화긴 했지만 여전히 수도권 집값은 오름세다. 정치권에서 대출 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높아지면서 무주택 실수요자의 기대감도 높아지는 분위기분위기다.
지금 집을 사도 괜찮을까. 사더라도 그나마 가격이 덜 오른, 저평가된 알짜 아파트를 매입하는 방법은 무엇일까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 내 집 마련에 나서기 전 확인해야 할 지표들을 알아봤다.
오늘 강의 자료는 제이크 차 님이 배포해 주신다고 합니다. 부릿지 채널 구독 후 [email protected]로 요청해주시는 분들께는 제가 대신 전달해 드리도록 하겠습니다.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
일단 집값 거품 수준을 점검해 볼게요. UBS라는 스위스 은행에서 2020년 9월에 발표한 자료인데요. UBS에서 매년 전 세계 주요 도시의 집값 거품이 어느 수준인지를 점검해요. 지금은 독일 뮌헨이 가장 높아요. 그다음 프랑크푸르트, 토론토 등의 순이에요. 서울은 7위 정도로 상위 국가들 대비 그나마 양호해요. 그렇기 때문에 거품이 터지더라도 동남아시아나 중국이나 유럽에서 더 빨리 터질 것 같아요. 뮌헨 전에는 런던의 집값이 가장 비쌌어요. 독일은 임대차 3법을 시행하면서 부작용으로 집값이 엄청나게 오른 영향이 커요. 국토연구원에서 만든 또 다른 지표를 볼게요. 서울, 세종의 집값이 많이 올라서 7위 정도가 됩니다.
어쨌든 서울 집값이 고평가 구간은 맞다는 얘기잖아요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
네. 맞습니다. 서울, 세종은 거품 위험이 있다고 봅니다. 하지만 아직도 저평가 도시가 많아요. 또 전 세계 주택 가격은 통화량 증가에 따라 오르고 있고요. 한국은행 경제 통계 시스템을 보면 유동성과 관련있는 주택담보대출이나 기타 대출 규모가 나와요. 올라가고 있죠. 주택구입부담지수(K-HAI)도 살펴보겠습니다. 이 지표는 연봉 대비 아파트 가격을 나타내요. 주택구입부담지수도 올라가는 게 확인돼요. 아직 전 고점은 깨지 못했습니다. 근데 미국 같은 경우는 뭐, 똑같은 지표는 아니지만 전고점을 깨고 올라갔어요. 그래서 서울도 제가 볼 때는 전고점을 깨고 올라갈 것 같습니다. 많은 전문가가 이 지표를 보고 지금 거의 어깨, 목 정도까지 왔다고 하는데 저는 목이 굉장히 길고 어디까지인지는 알 수 없다고 봐요.
▶조한송 머니투데이 기자
집값 거품이 높아진 건 맞지만 이게 어디까지 갈지는 모르는 거라는 얘기잖아요?
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▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
왜냐하면, 너무 비정상적으로 각국이 돈을 많이 풀고 있기 때문이에요. 참 예측하기 어려운 구간에 들어왔고요. 전 세계가 동조화되고 있고 미국이 이렇게 오르는데 한국만 집값이 떨어진다? 그건 아니라는 거죠. 미국뿐만 아니라 유럽, 심지어 일본까지도 집값이 오르는 상황이에요. 어떻게 보면 집값이 오르는 게 아니라 통화 가치가 떨어지는 거죠.
통화량 팽창에 따른 자산 가치 상승도 언젠가는 끝이 나겠죠.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
유동성을 해소할 때가 있겠죠. 그런데 경제가 서는 게 먼저고 실업률도 완전히 떨어지지는 않았거든요. 소비자 물가 지수도 2%까지 회복하지 못했고요. 그래서 이런 지표가 정상화되기 전까지 양적완화 정책은 계속될 것 같습니다.
주택구입부담지수를 계속 보면 경기도는 평가선을 터치하고 올라가고 있고요. 서울보다 덜 올랐어요. 미국이 먼저 가고, 그 다음에 서울이 따라가고 그다음이 경기도와 인천입니다.
▶조한송 머니투데이 기자
부산은 변동이 굉장하네요.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
부산 같은 경우는 지금 한 중간 정도에서 올라가고 있습니다. 대구는 평균보다 조금 위에 있는 것 같아요.광주광역시는 꾸준히 올라왔네요. 그간 서울, 세종, 대전이 많이 올랐어요. 울산도 작년 말에 많이 올랐죠. 강원도 같은 경우는 이제 막 저점 찍고 올라가고 있고요. 이제부터 저평가 지역들 많이 나오는데요. 강원도와 충북도 저점을 찍고 올라가기 시작했습니다. 천안, 아산도 저점 찍고 올라가고 있습니다. 경북도 떨어졌다가 이제 올라가고 있습니다.
이제 투자해도 괜찮은 지역을 볼게요. 국토교통부에서 작년에 발표한 제5차 국토종합계획 안에 있는 자료인데, 2040년까지 인구증감 지역을 나타낸 거예요. 인구 감소를 근거로 집값이 하락할 거라고 주장하는 분들이 있어요. 맞는 말이긴 한데요, 지역적으로 보면 이렇게 줄어드는 지역이 있고 증가하는 지역이 있어요. 2040년까지도 이렇게 증가하는 지역이 있기 때문에 이런 곳에만 투자하면 돼요. 저도 그렇게 하고 있고요. 다만 인구수가 너무 적으면 안 돼요. 증가하더라도 35만 이상은 돼야 갑자기 입주량이 몰렸을 때 영향이 덜 하겠죠?
지방 소도시 중에서도 인구수가 100만이 안 되는 도시들은 그나마 꾸준히 인구가 늘어나는 지역을 보면 됩니다. 이게 수요라고 볼 수 있죠. 그다음에는 공급이 감소하는 지역을 선택하면 수요법칙에 의해 수익을 낼 수 있는 확률이 높아집니다. 제가 하는 투자는 2~3년 뒤에 상승할 곳을 찾는 거예요. 미분양이 줄고 분양 예정 물량이 줄어드는 순간을 노리는 겁니다. 수요가 늘어나는 지역 중에서 공급이 줄어드는 지역을 보겠습니다. 전국적으로 미분양이 거의 다 없어졌어요. 서울, 경기, 인천은 2018년부터 입주 물량이 감소합니다. 경제 지표를 봐도 아직 위기 상황은 아니고요. 지역적으로 봐도 수요는 많은데 공급은 줄어들고 있죠. 그렇기 때문에 2024년까지는 특별한 경제 위기가 오지 않는 이상 지금 상황이 그대로 유지될 가능성이 큽니다.
입주 물량과 매매가격지수가 항상 일치하는 건 아니라는 주장도 있어요.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
예를 들면 인천 검단 신도시, 공급이 엄청 많은데 가격이 왜 오르냐 이거잖아요. 지금 돈이 많이 풀려 있고 묻어둘 때가 없으니 요즘 뜨는 신축 아파트를 사는 거예요. 입주 물량이 많은데도 투자 수요가 워낙 높다 보니 가격이 오르는 거죠. 근데 이런 것은 운이 좋은 거고요. 수요가 늘어나는 곳에서 공급이 줄어들면 투자 위험이 더 낮아지는 거예요. 확률을 높이는 작업을 계속 하는 거죠. 잠실 헬리오시티 이런 데도 공급이 많은데 왜 올랐냐고 하겠죠. 하지만 실제로 발품을 팔아보면 그때도 입주장 때는 급매가 있었어요. (하락기가) 짧아서 그렇죠. 확률적으로도 3개월 안에 입주하는데 잔금을 못 치른 사람이 만 가구 중에 몇 가구는 있겠죠. 당시 실제로 입주장에서 1억~2억원 급매로 사신 분이 있어요. 수도권 신축도 이렇게 입주 전부터 발품을 팔아보면 항상 급매가 있어요. 수요와 공급을 무시하긴 어려워요.
▶조한송 머니투데이 기자
네. 이해했습니다.
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
부·울·경(부산·울산·경남)도 마찬가지죠. 부산은 2022~2023년에 공급량이 좀 있죠? 그래서 (집값이) 잠깐 주춤할 수 있겠으나 제2의 도시라는 희소성도 있고 서울 주택가격과도 동조화되기 때문에 오히려 줍줍(줍고 또 줍는다)의 기회가 되지 않을까 싶어요. 울산도 마찬가지예요. 2023년에 입주량이 조금 있지만 전체적으로는 부족해요. 창원은 이제부터 거의 뭐 1000가구 이상 넘는 입주 물량이 없어요. 그래서 부·울·경이 전체적으로 나쁘지 않아요.
KB부동산에서 발표하는 매수우위지수는 분위기를 파악하기 좋아요. 거래량을 기반으로 한 건데 주식에서도 거래량이 터지면 사람들이 관심이 많다는 거잖아요. 마찬가지로 매수우위지수가 높으면 이쪽에 거래량이 확 몰린 거라고 볼 수 있어요.
▶조한송 머니투데이 기자
지금은 어떤가요?
▶제이크 차 '저평가된 알짜 아파트 한 채' 저자
인천, 서울을 한번 봤어요. 지난 3월을 조회했더니 매매지수가 횡보하다가 매수우위지수가 올라가니까 지금 살짝 고개를 들면서 올라가고 있어요. 실제로 2018~2019년에 이 지표를 보고 대전을 투자했다면 엄청난 수익을 봤을 겁니다. 그래서 이 점들이 모였다가 상승하기 시작할 때를 찾자는 거죠. 정확한 타이밍을 원하는 법인 투자자분들은 이런 사인을 보고 투자하기도 해요.
☞자세한 내용 및 1,2편은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송 기자, 제이크 차
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용
