[단독]미성년자 집주인 2년새 1.2만명 줄었다…왜?

올해 1주택 이상을 보유한 만 18세 이하의 미성년자의 수는 4561명(지분포함)이다. 2년전에 비해 약 1만2420명이 줄었다.

전문가들은 정부의 다주택자 과세강화, 임대소득세 혜택 축소 등의 영향으로 해석했다. 그러나 다수의 미성년자들이 주택을 '매도'해 숫자가 줄어든 것이 아니라 '지분정리' 또는 '법인전환' 등 다른 절세방식으로 옮겨간 것으로 추정했다.

3일 국회 국토교통위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원이 국민건강보험공단 자료를 토대로 연령대별 주택물건 보유현황을 분석한 결과, 올해 만 0~18세 이하의 미성년자 중 1주택을 보유(지분포함)한 사람은 3542명이었다. 2주택 이상을 가진 사람은 1019명이다. 건보공단은 보험료 부과를 목적으로 국세청으로부터 재산세 과세 자료를 받고 있다.

미성년자 주택보유 상위 10명이 가진 주택물건수는 총 289건이다. 1명이 평균 28.9건을 소유하고 있는 셈이다. 가장 많은 물건을 보유한 미성년자는 서울시에 거주하면서 주택 36채의 물건을 보유하고 있었다. 2018년에는 256건을 보유한 사람이 1위였다.

상위 10명 중 8명은 거주지역, 주택물건수, 과표금액이 등이 같아 형제 자매일 가능성이 높았다. 주택이 사실상 상속의 증여 수단으로 활용되고 있다는 방증이다.

미성년자의 주택물건 보유현황은 지난해부터 급격하게 줄었다. 2018년 1주택 이상을 보유한 미성년자수는 1만6981명이었는데 2019년에는 4638명으로 급감했고 올해는 4561명으로 줄었다.

1주택 보유자 수가 눈에 띄게 줄었다. 2018년 1주택자는 1만3995명에서 올해 3542명으로 1만453명이 줄었다. 2주택자는 2018년 2986명에서 올해 1019명으로 줄었다.


송인호 KDI(한국개발연구원) 경제전략연구부장은 "정부가 다주택자에 대한 과세를 강화하고 공시지가를 현실화율을 높이면서 이같은 효과가 발생한 것으로 보인다"고 분석했다.

강 의원도 "정부의 부동산 정책이 나름 효과를 발휘한 것"이라고 해석했다.



2018년 4월부터 정부는 조정대상지역의 다주택자에게 양도세를 중과하고 장기보유특별공제에서 배제했다. 또 그해 9월부터는 조정대상지역에서 신규취득 임대주택에 대해 양도세를 중과하고 종합부동산세를 합산과세를 실시하도록 했다. 또 2019년 6월에는 종부세율을 인상했다. 이같은 정부의 다주택자에 대한 과세강화가 다주택자의 매도로 연결됐다는 분석이다.

하지만 노희순 주택산업연구원 연구위원은 이같은 설명에 더해 다주택자들이 일부 매각을 하는 경우도 있었겠지만 절세를 위해 '지분정리'나 '법인전환'을 가능성을 제기했다.

노 연구위원은 "과거 절세목적으로 자녀들에게 주택 지분을 나눠주고 공동소유하도록 하는 형태가 많았다"며 "사실 증여목적보다 절세목적이 더 강했는데 절세혜택이 사라지다보니 지분정리를 한 것"이라고 분석했다.



2018년까지는 1주택자의 임대소득(고가주택 제외) 또는 연 2000만 원 이하의 임대소득은 비과세해줬다. 이 때문에 단독명의로 돼 있는 주택을 배우자에게 증여하거나 자식에게 증여해 임대소득을 분산해 절세를 해왔다.

예컨대 하나의 공동주택을 A와 B가 각각 60%와 40%씩 각각 나눠 가지고 있을 경우 월 임대소득이 200만원이라면 B의 연간 임대소득은 960만원( 200만원x12개월x40%)에 불과해 임대소득이 비과세됐다. 또 주택수로도 소수지분권자라서 주택수에 포함되지 않았다.

이처럼 공동주택의 지분을 부부와 자녀 등이 쪼개서 가지고 있을 경우 비과세 혜택을 받을 수 있었다는 얘기다.



그러나 2019년부터 소규모 주택 임대소득 비과세 적용이 종료되면서 이같은 혜택이 사라졌다. 게다가 공동소유주택 임대소득에 대한 지분율 금액이 연 600만원 이상이거나, 공동소유주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 30% 초과 보유하는 사람은 주택 수에 포함하도록 세법이 개정됐다.

지분을 나눠가지고 있어도 비과세 혜택을 받기 불가능해진데다 지분을 30% 초과 보유할 경우 해당 지분보유자도 1주택을 소유한 것으로 되면서 지분을 쪼개서 가지고 있는 것이 오히려 불리한 상황이 됐다.

지분을 나눠서 보유하고 있을 필요가 없어지자 1개 이상의 주택에 대한 지분을 1%라도 보유하고 있던 미성년자의 수가 1만6981명에서 2019년부터 4638명로 급격히 줄어든 것이라는 분석이다.



지분정리와 함께 개인사업자의 법인전환도 많이 이뤄진 것으로 분석된다.

새로운 주택을 취득할 때 법인은 취득세가 중과되기 때문에 개인이 유리하다. 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1% 수준이다.

반면 보유세의 경우 개인사업자는 소득구간에 따라 6~42%의 소득세를 부과받지만 법인사업자는 10~25%의 세율로 과세하기 때문에 법인으로 전환할 경우 세부담이 줄어든다.



실제로 미성년자가 대표로 등록된 법인은 해마다 증가해온 것으로 나타났다. 건보공단에 따르면 미성년자 법인사업자는 2017년 248명에서 2018년 261명으로 증가했고 지난해 말 기준으로는 303명으로 늘었다.

세무법인 다솔의 안수남 대표세무사는 "집값이 꾸준히 상승하는 상황이기 때문에 시장에서 다주택자들이 집을 매각해서 정리하는 분위기는 아니었다"며 "2018년 하반기부터 2019년 사이에 공동주택에 대한 지분정리 움직임과 함께 법인전환하는 경향들이 많았다"고 설명했다.