임대차 3법 대해부…4년뒤 전셋값 폭등 온다?

임대차3법이 다음달 초부터 시행된다. 임차인(세입자)은 4년간 임대기간을 보장 받으면서 계약을 1회 갱신할 수 있게 된다. 집 주인은 직전 임대료의 5% 넘게 갱신 임대료를 올릴 수 없다. 직전 전세보증금이 5억원이라면 임대료를 2500만원 넘게 올릴 수 없다는 뜻이다. 법 시행 후 체결되는 신규 계약만이 아니라 기존에 존속되고 있는 계약에도 소급 적용된다.

5억 전세, 1억(20%)인상 갱신계약 했다?..7500만원 돌려 받는다

29일 국회 법제사업위원회 전체회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 임대차3법이 통과됐다. 임대차3법은 전월세신고제, 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 3가지다. 전날 국회 국토교통위원회에서 전월세신고제가 먼저 처리됐다. 여당은 가급적 30일 국회 본회의에서 임대차3법을 모두 처리할 계획이다.

이에 따라 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 다음달 즉시 시행된다. 전월세신고제만 인프라를 갖춘 후 내년 6월 시행된다. 전월세상한제가 시행되면 증액할 수 있는 임대료가 직전 임대료의 5% 이내로 묶이는데 지방자치단체가 5% 이내에서 자율 결정할 권한을 갖는다.

집주인이 전세를 월세나 반전세로 바꾸는 경우에도 임대료 상한은 5%로 동일하게 적용된다. 월세 역시 임대료 상한이 5%로 적용된다. 한국은행의 기준금리 0.5%에서 전월세전환율 0.3%를 더한 4.0% 기준으로 전세보증금을 월세로 전환해 증액되는 금액을 계산할 수 있다.

2+2년 계약갱신청구권제 시행에 따라 임차인은 4년간 임대기간이 보장된다. 2년 임대기간을 채운 뒤 세입자가 원하면 2년 더 연장할 수 있다. 임대기간이 4년으로 늘어난 것은 1998년 법 개정 이후 22년 만이다. 당시엔 임대의무 기간이 1년에서 2년으로 늘었다.

개정 임대차법은 신규계약 뿐 아니라 법 시행 시점에 유지되고 있는 기존 계약에도 소급 적용된다. 예컨대 오는 9월 전세계약이 만료되는 임대차계약의 경우 세입자가 원한다면 1회(2년)에 한해 계약 갱신이 가능하다. 임대료도 5% 이내로만 올릴 수 있다. 법 시행 이후 신규 계약에만 적용하면 임대료가 폭등할 수 있어 '부진정소급입법'을 하기로 한 것이다. 실제 1998년에는 소급적용하지 않아 임대료가 19% 급등했다.

계약기간이 끝나지 않았지만 법 시행(8월) 이전에 이미 갱신계약을 한 경우도 구제 받을 수 있다. 임대차3법 통과를 의식한 집주인들 일부는 법 통과전 미리 임대료를 대폭 올리는 갱신계약을 요구했지만 소용이 없게 됐다. 전세보증금 5억원에 추가로 2억원(인상률 40%)을 올리기로 미리 갱신계약을 했더라도 아직 기존 계약이 끝나지 않았다면 갱신임대료 2억원에서 2500만원(5%)을 뺀 1억7500만원을 돌려 받을 수 있다.

신규계약, 세입자 바뀔 때는 임대료 제한 안받아..4년마다 폭등 우려도

다만 집 주인이 전세계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 계약갱신 거부 의사를 밝힌 뒤 이미 제3자와 임대차 계약을 한 상황이라면 세입자는 계약기간이 만료되지 않았더라도 구제받지 못한다. 현행 임대차법에 따르면 집주인은 계약만료 2~6개월 전에 갱신계약을 거부할 권리가 있다.

또 임차인이 계약 갱신을 요구하더라도 집주인이 거부하고 본인이나 직계존속, 직계비속이 직접 거주할 수 있다. 임대인의 재산권을 보호하는 차원에서 예외 사유를 둔 것이다. 대신 집주인은 해당 주택에서 2년간 의무 거주해야 한다. 또 갱신계약을 거부해 놓고 직접 거주를 하지 않고 다른 세입자를 구한 경우엔 종전 세입자에게 손해배상을 해 줘야 한다. 올린 임대료만큼을 기존 세입자에게 배상해야 한다.

8월 이후 전세계약을 새로 맺거나 4년 임대기간을 다 채우고 새로운 세입자를 구하는 경우 초기 임대료는 어떻게 될까. 이 때는 별도의 규제를 하지 않는다. 집주인은 초기 임대료를 자율적으로 정할 수 있다. 주변 시세 수준으로 신규계약 임대료도 규제해야 한다는 주장이 나오긴 했다. 4년마다 임대료 폭등이 우려된다는 점에서다. 그러나 전월세신고제가 도입되지 않아 '표준임대료'가 책정되지 않은 만큼 초기 임대료를 시세 수준으로 가격을 묶는 것은 시기상조라는 반론이 제기됐다.