그런데 문재인 정부 3년간(2017년5월~2020년5월) 부동산 가격 변동을 보면 2가지 특이점이 발견된다.
지방(–5.3%) 대부분의 아파트 매매가격이 내렸지만 인구 밀집 지역인 서울(13.7%), 수도권(9.7%)과 일부 광역시 매매가격은 크게 상승했다. 부동산 가격이 급등한 곳을 투기 지역으로 규제하면 또 다른 비규제 지역이 올랐다. 아파트 매매가격이 많이 오른 지역은 서울, 인천, 경기, 대전, 세종이며 내린 지역은 부산, 울산, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남, 제주도 등이다.
이명박 정부(2008년2월~2013년2월) 5년간 부동산 가격은 지금과 정반대였다. 아파트 매매가격이 서울은 –2.5% 내렸으나 지방이 4대강 개발, 혁신도시, 교통개발 등으로 36.7%나 크게 오르면서 전국 평균 13.5% 상승했다. 박근혜 정부(2013년2월~2017년5월) 4년여 간은 서울과 지방 아파트 매매가격이 동반 상승했다. 저금리와 대출규제 완화로 주택담보대출이 증가해 아파트 구입이 늘어났기 때문이다. 아파트 매매가격이 서울 13.2%, 지방이 8.8% 오르면서 전국 평균 10.2% 상승했다.
둘째, 문재인 정부 3년간 부동산 가격이 가장 크게 뛴 곳은 서울과 수도권이 아니다. 서울 아파트 가격 상승 후 수원, 용인, 인천 등 수도권 지역의 가격 급등에 주목했지만 시도별로 대전광역시(19.3%)와 세종시(14.9%) 상승률이 가장 높았다. 그 뒤로 서울(13.7%), 경기도(7.7%), 인천(7.3%) 순이었다. 투기지역 규제의 빈틈이 드러난 것이다.
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대전광역시는 매년 주택가격이 떨어지지 않고 꾸준히 오르면서 부동산 가격 상승률 1위를 차지했다. 대전 아파트 가격은 2013년부터 연 0.2~2.5% 정도 상승하다가 2019년 하반기부터 1년 동안 신규 아파트 분양과 도시정비 사업 차익을 노린 투기세력이 몰리면서 2019년 8.1% 상승, 2020년 들어 5월까지 6.4% 상승했다. 그런데도 이번 주택시장 안정화 방안에서야 비로소 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정해 이미 오를 만큼 오른 후 ‘뒷북행정’을 했다는 비난을 받고 있다.
또한 세종시는 지난해 부동산 가격이 내렸으나 올해 5개월간 아파트 가격이 10.3%나 급등하면서 부동산 가격 상승률 2위를 기록했다. 행복중심복합도시 예정지역을 중심으로 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐으나 아직 과열상태가 꺾이지 않았다.
이처럼 문재인 정부 3년간 부동산 정책은 전국 평균 아파트 가격을 낮추는 데 효과가 있었지만 일부 지역의 가격 상승을 막는 데는 실패했다. 개발호재나 신규 분양이 있는 일부 지역이 6개월~1년간 가격이 급등하면서 지역 간 불균형을 심화시켰고 상대적 박탈감을 키웠다.
하지만 지역별 부동산 급등을 막기가 쉽지 않은 상황이다. 저금리·저성장 시대가 지속되면서 마땅히 갈 데 없는 자금들이 부동산 시장으로 몰렸고 투기 세력들은 규제를 하면 또 다른 비규제 지역으로 옮기고 있다. 이는 투기지역 규제만으로는 다른 지역의 부동산 상승을 막을 수 없단 얘기다.
따라서 2가구 이상 주택 보유자와 임대사업자의 세율을 높이고 대출을 억제하는 등 인적 규제를 강화할 필요성이 커졌다. 20대 국회임기 만료로 미뤄진 ‘종합부동산세법’, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 등 법률 개정의 하반기 추진이 얼마나 투기 심리를 잠재울 수 있느냐에 따라 향후 부동산 안정화 여부가 결판날 것으로 보인다.
