쑥쑥 자란 해외 부동산펀드…만기 폭탄될라

[코로나가 밀어올린 오피스 거품]②지난해 국내기관 글로벌 부동산 투자 20조...만기 수익률·매각지연 우려

/사진=게티이미지뱅크

코로나19(COVID-19) 팬데믹(세계적 대유행)이 확산하면서 해외 부동산 시장에 대한 불안감은 커지고 있다. 코로나19를 막기 위해 국경이 폐쇄되면서 관광객들로 가득 차야할 호텔은 사실상 개점 휴업이고, 상점에도 파리만 날린다.

저금리 저성장 환경을 극복하기 위해 해외로 진출한 해외 부동산 펀드들의 우려감도 커진다. 코로나19 장기화로 투자수익률 저하와 자산 매각 지연 등 투자자들의 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

연평균 40% 쑥쑥 자라난 국내 해외 부동산펀드

/그래픽=김지영 디자인기자

2일 금융투자협회에 따르면 국내 해외 부동산 펀드의 설정잔액은 55조9300억원(5월 29일 기준)을 기록했다. 연평균 40%가 넘는 성장세를 보이며 4년만에 2배 넘게 성장했다.

지난해 국내 기관의 글로벌 부동산 투자 규모는 170억달러(약 20조8011억원)로 아시아계 투자의 50% 이상을 차지했다. 반면 과거 글로벌 부동산 시장에서 큰 손으로 불렸던 중국 홍콩계와 싱가포르계 기관 투자가 50억달러 수준으로 줄었다.

투자 지역도 다각화되고 있다. 2015~2016년 46%에 달했던 미국 투자 비중은 5% 수준으로 크게 줄어든 반면, 프랑스, 독일, 벨기에 등 유럽 지역 투자는 크게 늘었다. 달러보다 유리한 유로화 조달 환경에 환헤지를 노리는 국내 기관들이 몰렸다.

해외 부동산 펀드 80% 오피스…임대료는 꼬박꼬박

금융투자업계 전문가들은 국내 기관들의 해외 부동산 자산에 대한 코로나19 피해를 우려하기엔 아직 이르다는 지적이다.

한 자산운용업계 관계자는 "국내에서 투자하고 있는 해외 부동산의 80%는 오피스 빌딩"이라며 "코로나19 직격탄을 맞은 호텔이나 리테일과는 상황이 다르다"고 설명했다.


주요 해외 부동산펀드인 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2'은 미국 텍사스주 댈러스 리처슨 권역에 있는 연면적 21만230㎡의 대형 오피스 빌딩을 자산으로 한다. 미국 보험회사인 '스테이트팜' 중부지역 본사가 20년 장기 임차계약을 맺고 있다.

'한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁(파생형)(A)'은 연면적 7만238㎡ 전체 면적을 벨기에 정부 기관이 임차해 외무부 건물로 사용하고 있다.

코로나19로 직격탄을 맞은 호텔이나 리테일은 상황이 심각하다. 한 자산운용사 연구원은 "호텔과 리조트의 경우 숙박비가 임대수익에 연결돼 있는 구조"라며 "예약이 줄고 공실률이 많아지면, 즉각 타격을 입을 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

만기 해외 부동산펀드…"제값 받고 팔 수 있을까"

/그래픽=유정수 디자인기자

문제는 당장 줄어드는 임대료보다 향후 만기 도래 시 투자 중인 해외 부동산의 자산가치다. 해외 부동산 펀드는 통상 5년 만기 폐쇄형 구조로 돼 있다. 투자자들은 운영 기간 임대수익을 챙기고, 만기가 도래하면 매각 차익을 수취하는 방식이다.

운영 기간 동안 약속된 배당을 꼬박꼬박 받았다 하더라도 만기 시 자산 가격의 하락으로 최종 수익률이 마이너스(-)가 될 가능성도 있다. 특히 대부분 해외 부동산 펀드가 레버리지를 수익률 극대화를 위해 레버리지를 활용하고 있어 하락 충격은 더 클 수 있다.

아직 뚜렷한 하락 움직임이 나타나진 않았지만, 코로나19가 장기화될 경우 현 자산가치가 보장될 것이란 보장은 없다. 향후 2~3년내 만기가 몰려있다는 점도 문제다.

금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 설정액 10억원 이상 해외 부동산 공모 펀드 중 2017~2019년 설정된 펀드는 전체 34개 중 29개다. 대부분 유럽 지역에 몰려있다. 만기가 도래하면 한꺼번에 매물이 몰려나오면서 매각 가격이 하락할 가능성도 적지 않다.

한 금융투자업계 관계자는 "보통 펀드 만기 1년 전부터 건물 자산 매각을 준비한다. 그런데 현재 코로나19로 현지 실사가 어려워져 준비조차 못하고 있는 상황"이라며 "만기 막판 가격 협상력이 약해지면, 환매가 연기될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.