서울 30대 투자자들 '광명'으로...입주권 3.4억 웃돈

[생생부동산]2만5000가구 규모 신흥 주거타운으로 거듭나는 광명뉴타운

"서울 지척에 이정도 규모의 신흥 주거단지가 어디 또 있나요. 광명뉴타운은 제 2의 신길뉴타운이 될 겁니다." (광명동 A중개업소)

2만5000가구 규모의 신 주거타운으로 개발되는 광명뉴타운에 입주와 분양이 잇따른다. 오는 11월 첫 공급 아파트가 집들이를 앞둔 가운데 연내 3개 단지가 분양할 예정이다. 비교적 사업 속도가 느린 구역들은 재개발 투자 문의가 한창이다. 조합원 입주권에는 수억대 프리미엄이 붙어있다.

연내 14구역, 2구역, 10구역 분양

광명뉴타운 정비구역 이주 시작을 알리는 현수막. /사진=이소은 기자

최근 1순위 청약 접수를 받은 '광명 푸르지오 센트베르(광명15구역)'은 광명뉴타운에서 오랜만에 공급된 단지다. 일대 사업 속도가 가장 빠른 '광명에코자이위브(광명16구역)'가 2017년 분양한 후 3년 만이다. 전용 59㎡ 이하 소형 평형으로만 구성된 이 단지는 1순위 청약에서 8.87대 1의 경쟁률로 해당지역 마감됐다. 신혼부부 특별공급 청약 경쟁률은 평균 36대 1까지 치솟았다.

양성용 대우건설 현장 분양소장은 "지역 내 관심도 물론 높았지만 서울에서의 문의가 특히 높았다"며 "사이버 견본주택을 운영한 홈페이지 방문율을 보면 서울 거주 비율이 80%, 광명이 15% 정도"라고 설명했다.

분양가상한제 시행 전이어서 전매제한 규제가 비교적 낮아 실수요는 물론 '막차' 투자수요가 몰려들었다. 광명은 투기과열지구여서 오는 7월 28일 이후 입주자모집공고를 내는 아파트부터는 분양가상한제 적용을 받는다. 분양가는 이전보다 저렴할 수 있으나 전매제한 기간이 10년으로 확대되는 등 규제가 까다로워진다.

마지막으로 전매제한 규제를 피하는 단지는 내달 공급 예정인 '광명 푸르지오 포레나(광명14구역)'다. 대우건설과 한화건설이 컨소시엄을 이뤄 공급하는 아파트다. '광명 푸르지오 센트베르'와 달리 전용 84㎡ 이상 중대형 평형도 포함돼 다양한 수요를 충족시킬 것으로 보인다.

오는 10월에는 광명2구역이 일반분양에 나선다. 광명뉴타운에서 처음으로 분양가상한제 적용을 받는 단지다. 광명10구역도 연내 분양을 계획하고 일정을 서두르고 있다.


양 소장은 "광명시 1순위 통장은 약 10만개 정도로 성남시의 1/3 수준"이라며 "여기서 세대주이면서 광명에 2년 거주한 무주택자는 더 적다"고 말했다.

광명에코자이위브 신축 공사 현장. /사진=이소은 기자

'광명에코자이위브' 분양가 대비 3억↑

서울 못지 않은 환경을 갖췄지만 청약 경쟁률은 훨씬 낮아 당첨 가능성이 높다는 얘기다. 광명뉴타운 규모는 광명시 광명·철산동 일대 22만㎡이며, 재개발이 완료되면 2만5000가구가 입주한다. 16개 구역으로 시작했으나 3·6·7·8·13구역은 정비구역에서 해제됐다. 11개 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 곳이 16구역이며 15구역, 14구역 순이다.

연내 분양을 준비 중인 2구역과 10구역이 관리처분계획인가를 받고 이주 중이다. 1구역, 4구역, 5구역도 이주 중이거나 이주를 준비 중이다. 사업 속도가 비교적 느린 9구역과 11구역, 12구역은 현재 사업시행인가 단계까지 진행된 상태다.

11월 입주를 앞둔 '광명에코자이위브'의 경우, 소유권 이전등기 전까지 분양권 전매가 금지됐지만 조합원 입주권은 꾸준히 거래되고 있다.3년 전 분양가와 비교하면 최고 3억4000만원 수준의 웃돈이 붙었다.

이 단지는 2017년 12월 3.3㎡ 당 1755만원에 분양했다. 전용 59㎡ 기준 4억1000만~4억3900만원, 전용 84㎡ 기준 5억2100만~5억5400만원 정도였다. 최근 실거래 신고된 내역을 보면 전용 59㎡는 지난 3월 6억6589만원(15층)에, 전용 84㎡는 4월 8억9840만원(14층)에 팔렸다.

철거 후 지반 다지기 작업 중인 광명뉴타운 재개발 구역. /사진제공=이소은 기자

"단기 투자 가능해 서울 젊은층 관심"

사업 속도가 비교적 느린 구역에서는 재개발 투자 문의도 빗발치고 있다. 추가 분담금을 제외한 실투자금이 2~3억원대로 타 지역에 비해 낮은 편이어서 30~40대 젊은 수요자들의 관심이 높다는 게 현장의 얘기다.

광명동 A중개업소 관계자는 "코로나19 사태로 급매물들이 대거 나왔었는데 최근 다 거래되고 투자 막바지라고 보면 된다"며 "원주민들은 웃돈을 붙여 팔고 나가고 서울을 비롯한 외지인들이 입주권을 사들이고 있다"고 설명했다.

광명동 B중개업소 대표는 "청약을 받으면 분양권 전매제한이 걸리지만 재개발 투자의 경우에는 단기 투자도 가능하다"며 "아직 이주 전인 구역들은 전세를 끼고 매입할수도 있어 실투자금이 더 적은 편"이라고 말했다.

오래된 가옥, 낡은 빌라들이 밀집한 광명뉴타운 일대. /사진=이소은 기자

광명 등 투기과열지구에서는 2018년 1월 24일 이후 최초 사업시행인가를 신청한 구역들은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위양도가 제한된다. 그러나 그전에 신청한 곳들은 자유롭게 양도할 수 있다.

지하철 7호선 광명사거리역 인근의 11구역과 철산역 앞 12구역이 대장주가 될 것으로 기대된다. 핵심 입지인 만큼 사업 진행 속도가 더뎌 현재 2개 구역은 관리처분계획인가를 준비 중이다. 11구역은 작년 8월, 12구역은 지난 3월 사업시행인가를 받은 상태다. 통상 사업시행인가를 득한 후 관리처분계획인가를 받기까지 2~3년 정도가 소요된다.

11개 구역이 모두 입주를 마치면 현재 오래된 가옥과 낡은 빌라들이 밀집한 광명동은 2만5000가구 규모의 신흥 주거단지로 거듭난다. 현대건설, 대우건설, GS건설, 현대산업개발, 한화건설, 포스코건설, 롯데건설 등 대형 건설사가 시공하는 단지가 많아 일대 브랜드 타운이 형성될 전망이다.

양 소장은 "현재 광명 집값은 KTX 광명역 앞 일직동과 재건축 단지들이 밀집한 철산동이 이끌고 있다"면서 "광명뉴타운 2만5000가구가 입주하면 광명시에 또 하나의 중심 주거지역이 탄생할 것"이라고 내다봤다.