"분양가상한제로 서울집값 안 떨어진다"…'풍선효과' 우려

서울 매물 가뭄으로 집값 꾸준히 오를 가능성 커… 청약은 쏠림 강화 전망

서울 송파구 일대 아파트 전경/사진= 김창현 기자

정부가 서울 시내 27개동을 민간 택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정해 서울 집값 급등세 차단에 나섰지만, 기존 시장엔 영향을 주지 못할 것으로 전망된다. 신축과 기존 아파트 가격의 상대적 강보합세가 유지되고, 경기 과천 등 일부 비적용지역은 가격이 오르는 '풍선효과'가 우려된다.

국토교통부는 6일 정부세종청사에서 김현미 국토부 장관 주재로 주거정책심의위원회를 열고 서울 시내 27개 동(洞)을 민간택지 분양가상한제 1차 적용 지역으로 결정했다.

강남4구에서만 22개동이 지정됐다. 강남구 개포‧대치‧도곡‧삼성‧압구정‧역삼‧일원‧청담 등 8개동, 서초구 잠원‧반포‧방배‧서초 등 4개동, 송파구 잠실‧가락‧마천‧송파‧신천‧문정‧방이‧오금 등 8개동, 강동구 길‧둔촌 등 2개동이다. 비강남권에선 영등포구 여의도, 마포구 아현, 용산구 한남‧보광, 성동구 성수동1가 등 5개동이다.

국토부 관계자는 "최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 2017년 8‧2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 위주로 선정했다"고 설명했다.

서울 집값은 현 상태를 유지할 것이란 게 전문가들 전망이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 "서울은 아파트 매물이 없어 꾸준히 가격이 오를 것"이라며 "매물 가뭄이 해소되지 않는 한 현재의 주택시장 분위기는 내년까지 지속 될 것"이라고 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 "저금리와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어렵다"고 했다.

정부가 예고한 '핀셋' 지정도 아니라는 반응이다. 압구정동 같은 경우 재건축까지 10~15년 남아 의미 없는 규제라는 것이다.


김은진 부동산114 리서치팀장은 "동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 강남3구 전체 지정과 별반 다르지 않다"며 "서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과가 나타날 수 있다"고 짚었다.

재건축·재개발 시장은 사업단계에 따라 양분될 것으로 예상된다.

김은진 팀장은 "관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리가 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것"이라고 말했다.

전셋값은 소폭 오르고 청약 쏠림현상은 심화될 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "분양 대기수요에 따라 전세로 거주하려는 사람이 늘고, 전셋값은 소폭 오를 것"이라며 "청약시장은 최장 10년의 전매제한 강화와 의무거주기간 도입으로 실수요자 중심으로 재편되면서 인기 지역과 비인기 지역 간 경쟁률 양극화는 심해질 수 있다"고 분석했다.