3년내 변동금리로 바뀌는 85조 주담대, 내게 맞는 환승법은

5년전 대비 금리 낮아지고 중도상환수수료 無...금리 하락 '베팅'하면 변동금리, 대출한도 유지 원하면 '안심전환'

준고정형(혼합형+금리조정형·이하 혼합형) 주택담보대출(주담대)을 받아 5년간의 고정금리 기간이 끝나는 대출자는 어떤 선택을 할까. 금리 하락세가 더 이어질 것으로 본다면 연 2%대 중후반의 변동금리 대출로 전환하는 것도 나쁘지 않다. 반면 금리변동 리스크(위험)에 노출되는 것이 싫고 대출한도는 유지하고 싶다면 이달 말 나오는 연 2%대 초반 금리의 ‘제2 안심전환대출’을 노려볼만하다.

13일 금융권에 따르면 지난 3월 말 기준 170조원에 달하는 혼합형 주담대 가운데 절반은 앞으로 3년 안에 변동금리로 자동 전환된다. 그간 3년 혹은 5년간 고정금리를 적용받다가 올 하반기부터 변동금리로 전환 되기 시작하지만, 대출자의 선택 폭은 넓다.

주담대는 대출을 받은 지 3년 지나면 중도상환수수료 없이 갈아타기가 가능하기 때문이다. 더구나 혼합형 대출이 판매되기 시작한 2014년 하반기 대출금리가 연 3% 중반~연 4% 중반이었는데 현시점 기준으로 변동금리든, 혼합형 금리든 최대 0.5%포인트가량 금리가 싸다. 어디로 환승할 지 선택의 기준은 금리가 더 떨어질 것으로 보느냐와 대출금 상환계획이다.

금리가 더 떨어질 것으로 예상한다면 변동금리를 눈여겨봐야 한다. 실제 미국이나 유럽뿐 아니라 국내도 경기 악화로 추가적인 금리 인하 가능성이 점쳐진다. KB국민은행 기준 8월 중순 적용되는 변동금리는 신규 코픽스 기준 최저 연 3.0%, 신잔액 코픽스 기준 최저 연 3.05%가 적용된다. 금융채에 연동하는 변동금리도 6개월물 기준으로 연 3.0%까지 내려왔다. 모두 2014년 적용한 혼합형 대출금리보다 낮다.

혼합형 대출을 받은 지 5년 지나면 변동금리로 전환 되지만 은행별로는 코픽스에 연동할지, 금융채에 연동할지 제각각이다. KB국민은행과 KEB하나은행은 금융채 연동이지만 우리은행과 NH농협은행은 잔액 코픽스 기준 변동금리를 적용한다.

은행권 관계자는 “같은 변동금리라도 금리가 조금씩 다르고 변동주기도 다르기 때문에 본인에게 유리한 변동금리를 선택해 갈아탈 필요가 있다”며 “특히 3년만 지나면 중도상환 수수료가 없기 때문에 5년을 꽉 채울 필요 없이 지금이라도 유리한 상품으로 갈아타도 무방하다”고 말했다.

불확실한 금리 변동에 노출되고 싶지 않다면 고정금리를 고려해 봐야 한다. 더구나 5년간 고정금리 적용을 받는 혼합형 대출이 변동형보다 금리가 낮은 역전현상이 지속되고 있는 만큼 혼합형에서 다시 혼합형으로 환승하면 금리 부담이 가장 큰 폭으로 줄어든다. 문제는 대출을 갈아탈 때는 대출 한도가 줄 수 있다는 것이다. 2014년에는 LTV(담보인정비율) 70%까지 적용받았지만 현재는 40%로 크게 줄어서다.


대출 한도를 유지하면서 고정금리를 적용받고 싶다면 이달 말 나오는 ‘제2 안심전환대출’을 노리면 된다. 안심전환 대출은 순수 고정금리형 대출로 연 2% 초반대 금리가 적용된다. 대출을 갈아타도 종전 LTV가 유지되는 데다 현재로선 시중은행 변동금리와 혼합형 금리보다 금리가 더 낮다. 대신 원금을 분할상환해야 하고 대출기간이 장기인 만큼 향후 금리가 더 떨어지면 변동금리보다 금리가 더 높아질 우려는 있다. 당국이 아직 확정하진 않았지만, 고소득자는 이 대출을 이용하지 못할 수 있다.

한편 80조원대 혼합형 대출이 변동금리로 대거 전환하면 가계부채의 질은 나빠질 수 있다. 정부는 금리 변동에 노출되는 가계대출을 줄이려고 은행권에 고정금리 대출 목표 비중을 매년 제시해 왔다.

그 결과 지난해 말 기준 고정금리 대출 비중은 45.0%에 달했다. 올해 목표 비중은 48.0%다. 혼합형 대출도 고정금리로 인정을 받아 왔지만 이 대출이 변동금리로 전환하면 고정금리로 인정 받을 수 없게 된다.

금융당국 관계자는 "제2 안심전환 대출을 내놓는 배경 중 하나는 변동금리로 전환하는 혼합형 대출을 안심전환대출로 흡수해 금리변동에 노출되는 가계대출 비중을 줄이기 위한 목적도 있다"고 말했다.