전세금 떼일라... '깡통주택' 임차인 경매신청 급증

작년 4Q 임차인 경매신청 1Q의 '2배'… 보증상품 가입, 무보험시 경매나 소송해야

#서울 노원구 중계동 50평대 아파트 전세 세입자 A는 계약이 만료됐는데도 집주인으로부터 보증금 6억5000만원을 못 받고 있다. '갭투자'를 했던 집주인이 전세가 안 나간다며 주지 않고 있는 것. A는 "신도시에 새집을 분양받아 기간 내 잔금을 내야 하는데 입주도 못하고 잔금 연체이자만 내게 생겼다"고 하소연했다.

'깡통주택'과 갭투자로 전세보증금을 반환받지 못하는 사례가 늘고 있다. 깡통주택은 전세보증금과 대출금을 합한 금액 아래로 집값이 떨어지는 것을 말한다. 최근 전국적으로 주택가격이 하락한 데다 전세가격도 떨어져 집주인이 전세보증금을 마련하지 못하고 있는 것.

전세 사는 집이 경매로 넘어가는 사례도 나온다. 청와대 국민청원 게시판엔 "깡통전세 탓에 35년간 모은 전 재산(전세금) 1억3000만원을 받지못해 삶의 희망을 잃어버렸다"며 "집이 경매로 넘어가게 됐는데 보증금을 받을 확률이 희박하다"고 토로하는 글이 올라왔다.

22일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 전국 아파트 중 강제경매 중 임차인이 경매를 신청한 건수는 1분기 42건에서 4분기 88건으로 2배가 됐다. 같은 기간 낙찰가가 채권청구액보다 낮은 건수 또한 334건에서 556건으로 66% 증가했다. 이달도 지난 18일 기준 전국에서 근저당권을 설정해 진행되는 임의경매 중 전세권자가 경매를 신청한 건수가 13건에 달한다.

서지우 지지옥션 연구원은 "깡통전세 문제가 불거지며 보증금을 받지 못해 경매로 넘어가는 사례가 많아졌다"며 "수도권에서도 임차인이 경매를 신청한 경우가 늘고 있다"고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 사고도 급증세다. 지난해 372건으로 전년(33건) 대비 10배 이상 폭증했다. 이에 따라 HUG 전세보증금반환보증 상품 이용자 수도 급증세다. 지난해 전세보증금반환보증발급은 8만9350건(19조364억원)으로 전년 4만3918건(9조4931억원) 대비 두 배 이상이 됐다. 이달도 18일 기준 4725건(9457억원 규모)이 발급돼 전년동기보다 127% 증가했다.

'피터팬의좋은방구하기'라는 직거래사이트에서는 전·월세 권리보험인 안심직거래 청약이 지난해 1분기 77건에서 4분기 188건으로 급증하기도 했다.

문제는 보험상품에 가입하지 않은 경우다. 우선 세입자는 계약만료일 최소 1개월 전에 집주인에게 계약해지 의사를 밝혀야 한다. 향후 소송을 고려한다면 '내용증명'을 보내야 한다. 계약기간이 끝났는데 보증금을 모두 받지못하면 법원에 지급명령신청을 할 수 있다. 신청 후 2주내 상대방이 이의제기를 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생긴다.

집을 점유한 임차인은 전입신고를 마치고 확정일자까지 받으면 보증금을 우선 변제받을 권리를 취득할 수 있다. 이사를 가야할 경우 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면 우선변제권을 유지할 수 있다. 이 경우 점유를 넘긴 상태라 전세보증금과 지연이자, 임차권등기명령 신청에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있다. 등기부등본에 임차권등기가 기입됐는지 확인 후 이사해야 한다.

업계 전문가는 "그래도 보증금을 못 받으면 임대보증금 반환청구소송을 제기해야 한다"며 "승소판결을 받아 임차주택 경매를 신청해 보증금을 우선 변제받을 수 있지만 이 경우 최소 6개월이 걸린다"고 밝혔다.