[MT리포트]신규 8만채 중 정비사업 물량 5%뿐, 왜?

재건축·재개발 규제강화로 정비사업 위축… 신축아파트 공급여력 좁아져

서울시의 8만가구 신규 공공주택 확충 계획에서 정비사업(재건축·재개발)이 차지하는 비중은 5%에 불과하다. 안전진단 강화, 재건축초과이익 환수 등의 규제여파로 정비사업이 신규 주택공급에 제 역할을 하지 못하고 있는 것.

20일 서울시에 따르면, 시가 지난해 12월 주택 공급 정책을 발표하며 정비사업에 따른 증가분을 3680가구로 추산한 것은 '재건축 정밀안전진단 기준 강화'를 비롯한 제약요인을 감안한 결과다.

정비사업에서 기반시설 건립 의무를 공공주택으로 대체할 수 있도록 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령'이 개정될 예정이나, 정비사업은 각종 규제 여파로 활력을 잃고 있다.

도로 위 인공지반에 공공주택(1000가구)을 짓는 '북부간선도로 입체화사업'을 비롯해 공급대책이 총망라됐음에도 전통적 공급 수단으로 꼽히는 정비사업은 존재감이 약해졌다.

정부는 재건축을 '투기의 진앙'으로 보고, △정밀안전진단 기준 강화 △초과 이익 환수제 △조합원 지위 양도 금지 등 각종 규제를 잇달아 내놨다. 재개발은 세입자를 비롯한 거주자들의 사업중단 요구로 서울시의 구역해제 결정이 속출했다.

서울시는 지난 2017년 말까지 '주민 3분의 1 이상이 요청하고 사업 찬성자가 50% 미만'인 경우 재개발 구역을 해제하는 한시 조항을 조례에 적용하면서 '뉴타운 출구 전략'에 힘썼다.

박원순 서울시장이 지난해 여의도·용산 통째 개발 계획을 밝힌 후 일대 집값이 급등한 전력이 있어 정비사업에 우호적인 정책이 나올 것으로 예상하기도 어렵다.


이에 따라 서울에선 신축 아파트를 공급할 길이 좁아졌다. 부동산정보서비스 업체 직방에 따르면, 지난해 1~8월 준공된 서울 주택 중 아파트는 41.7%로 전국평균(67.3%)을 25.6%포인트(p) 밑돈다. 신축 아파트는 주변 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 관리가 용이해 주택시장에서 가장 선호되는 상품이다.

서동한 KB금융지주 경영연구소 책임 연구원은 "수요자들의 선도가 높은 신축 아파트는 부족하다"며 "재건축 재개발이 진전되기 어려워 사업속도가 둔화된 것이 서울 아파트값을 오르게 한 요인으로 작용해왔다"고 말했다.

이에 대해 서울시는 이번 8만 가구 추가 공급계획은 관계 법령 개정에 따라 불필요한 기반시설 건립 부담이 줄면서 확충될 공공주택 수를 추산한 것으로 정비사업에 따른 전체 주택 증가분과 다르다는 입장이다.

시 관계자는 "정비사업 추진동력이 향후 강화될 경우 공공주택이 예상보다 더 탄력을 받을 수도 있다"고 밝혔다.