미분양 일땐 몰랐다...직주근접 대명사 '왕십리 뉴타운'

[생생부동산]'직주근접' 센트라스 3년새 분양가 2배 '껑충'

최근 센트라스 아파트 단지에 재정비촉진지구 해제를 알리는 주민설명회 펼침막이 붙었다. 서울 왕십리 뉴타운 정비구역 지정 16년만이다.

왕십리 뉴타운을 대표하는 아파트는 텐즈힐 1·2차와 센트라스(주상복합 포함)다. 왕십리 뉴타운 1·2구역을 재개발한 텐즈힐 1·2차는 전용 80~195㎡로 총 2950가구이며 3구역을 개발한 센트라스는 전용 57~149㎡, 총 2529가구다. 센트라스와 텐즈힐이 4차선 도로를 사이에 두고 마주보고 있다.

◇'미분양' 미운 오리새끼서 '직주근접' 백조로=왕십리 뉴타운이 지금은 '직주근접'으로 주목받지만 처음부터 ‘백조’는 아니었다.

왕십리 뉴타운은 2002년 당시 서울 시장이었던 이명박 전 대통령이 공구 상점과 노후주택이었던 성동구 하왕십리 440 일대 33만7200㎡를 뉴타운 시범지역으로 지정하면서 시작됐다.

그러나 업무·상업·주거시설이 혼재했던 탓에 사업 추진이 쉽지 않았다. 1구역이 철거 상태에서 조합설립 무효판정을 받아 사업 자체가 무산될 뻔 위기도 있었다. 길음 은평 등 다른 시범 뉴타운 지역보다 도심과 가깝기에 분양가도 상대적으로 높았다.

센트라스 아파트의 스트리트 상가 /사진=송선옥 기자

2구역을 분양한 2011년 텐즈힐 2차 평균 분양가는 3.3㎡당 1948만원으로 책정됐다. 비슷한 시기 답십리 16구역을 재개발한 래미안위브 3.3㎡당 평균 분양가는 1550만원이었다. 2013년 분양한 텐즈힐 1차 평균 분양가는 3.3㎡당 1700만원 수준이었으며 2015년 3구역을 재개발한 센트라스 평균 분양가는 1900만원을 기록했다.

더군다나 2011년 텐즈힐2차 분양 당시는 글로벌 금융위기로 서울 아파트값이 하락 국면을 맞은 때였다. 결국 텐즈힐은 대거 미분양 사태를 맞았다. 삼성물산 대림산업 GS건설 현대산업개발 등 건설사들이 20%나 할인했지만 미분양이 계속돼 2015년까지 할인 판매가 이어졌다.

2018년11월 현재 센트라스 전용 84㎡의 3.3㎡당 시세는 3700만원을 넘는다. 3년새 2배 가까이 오른 셈이다. 텐즈힐도 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 센트라스 전용 84㎡ 전셋값은 7억원 수준이다. 직주근접의 대명사인 ‘마포래미안푸르지오’의 전셋값이 최근 공급물량 증가로 6억원대 수준으로 떨어진 것에 비해 비교적 견고한 흐름을 보이고 있다.

◇단지내 중학교 신설 '주목'=왕십리 뉴타운의 매력은 무엇보다 '편리한 교통'이다. 센트라스 주상복합 아파트 상가는 서울지하철 2호선 상왕십리역 1번 출구와 직접 연결된다.

센트라스 상가내 A부동산 중개업소 관계자는 “을지로 명동 등에서 근무하시는 분이 비 오는 날 우산이 없었는데도 하나도 안 젖고 집에 도착했다고 한다”고 했는데 전혀 빈말이 아니다. 2·5호선과 분당선, 경의중앙선이 교차하는 왕십리역이 도보권이다. 자동차로 강남을 오가기도 편리하다.

생활환경도 우수하다. 텐즈힐은 청계천과 접해 있다. 청계천에서 센트라스 주 출입구까지 10분이면 닿을 수 있다. 서울숲 한강과도 가까운 편이다. 청계천이 가깝지만 단지가 크고 조용하다 보니 단지내에서 운동하는 주민들을 쉽게 만나볼 수 있었다.

텐즈힐(사진 왼쪽)과 센트라스 아파트가 4차선 도로를 사이에 두고 맞닿아 있다. /사진=송선옥 기자

센트라스 한 주민은 “센트라스는 성동구에서 흔치 않은 평지에 건설된 대단지 아파트로 상가가 활성화돼 있어 상가에서 모든 걸 해결할 수 있다”며 “초초역세권인데다 청계천 서울숲과도 가깝고 강남 접근성이 좋아 삶의 만족도가 높다”고 말했다.

특히 센트라스 내에는 2017년 개교한 도선고등학교, 텐즈힐에는 2015년 종로에서 이사한 숭신초등학교가 있어 학부모들의 호응이 높다. 전문직들이 선호한다는 한양초를 스쿨버스로 이용할 수 있다.

하지만 도보로 갈 수 있는 중학교가 없다는 점은 단점으로 꼽힌다. 정원오 성동구청장은 앞서 왕십리 뉴타운 내 중학교 신설 방안을 선거공약으로 내걸기도 했다. 오는 12월 중학교 설립 용역결과가 발표될 예정이다.

왕십리 뉴타운의 집값 향방에 대해서는 긍정적인 전망이 다수다. '직주근접' 실수요 측면에서 가격 방어가 견고할 것이란 분석이다. 왕십리역부터 제기동을 거쳐 상계역에 도달하는 동북선이 신설 예정인 것도 호재로 인식된다. 동북선은 오는 2024년 완공이 목표다.

청계천에서 본 텐즈힐 아파트. 텐즈힐 뒷편으로 센트라스 아파트가 보인다. /사진=송선옥 기자