신탁을 활용한 효율적인 부동산 '절세' 증여법

[머니디렉터]오영표 신영증권 신탁사업부 이사

상가건물이나 오피스빌딩은 안정적인 현금흐름을 창출하는 수익형 부동산이다. 수익형 부동산을 보유한 자산가들은 안정적인 노후자금을 확보하면서 필요할 경우 자녀들에게 증여할 계획을 수립한다. 문제는 수익형 부동산의 가격이 상승하면서 수익형 부동산 전부를 증여하면 자녀들이 많은 증여세를 감당하기 어렵다는 데 있다.

이 경우 수익형 부동산의 일부, 즉 공유지분을 증여하는 방식을 활용하면 절세하면서 증여할 수 있다.

예를 들면, 자녀 둘에게 각 10%씩 증여한 후 10년 경과 시점에 다시 10%씩 증여하는 식이다. 10년 단위의 인적공제를 활용하면서 기증여분 합산과세도 피하면서 여러 차례 나눠 증여할 수 있다. 최초 증여 시기는 빠르면 빠를수록 좋다. 100세 시대 60세부터 증여하면 4번에 걸쳐 증여할 수 있다.

이렇듯 절세 측면에서는 공유지분 사전 증여는 매우 효율적이다. 그런데 자녀 명의로 증여한 후 자녀들이 일으킬 수 있는 다양한 문제가 있다. 갑자기 자산이 생긴 자녀들이 학업이나 구직활동을 게을리할 수 있다. 자녀들의 채권자가 자녀 명의의 공유지분을 압류할 경우 가족 공유의 수익형 부동산에 제3자가 개입함으로써 불편해진다. 자녀들이 경제적 관념이 바로 세워져 있지 않을 때는 더 큰 문제가 발생할 수 있다. 공유지분을 담보로 대출을 받을 수도 있고 공유지분을 매각해 버릴 수도 있다. 그래서 섣불리 증여하지도 못하고 그대로 보유하고 있으면서 나중에 상속세 부담을 걱정하는 자산가분들이 많다.

이런 고민을 하시는 자산가들이라면 신탁회사와 부동산관리신탁을 체결하는 것이 훌륭한 답이 될 수 있다. 자녀들에게 증여하면서 자녀들이 부동산관리신탁 계약을 동시에 체결하도록 한다. 부동산관리신탁 계약의 조건에 부동산을 처분하거나 담보로 대출할 경우 부모의 동의를 받도록 해 놓는다.

신탁계약을 하면 부동산에 신탁등기가 되므로 자녀들이 공유지분을 처분하거나 담보 대출을 받으려고 할 때 신탁회사 법인인감 날인이 필요하다. 자녀들이 신탁회사에 자신의 공유지분을 매각하거나 담보 제공을 요청할 때, 신탁회사는 부모의 동의서가 제출되지 않으면 설령 공유자인 자녀의 요청이라도 거부할 수 있다. 수익형 부동산에 대해 신탁하더라도 임대관리나 시설관리는 기존과 같이 부모가 직접 할 수 있다.

이렇게 수익형 부동산에 증여계약과 신탁계약을 결합하면 증여를 통한 절세계획을 수립함과 동시에 자녀들이 재산관리능력을 갖출 동안 자녀 명의의 공유지분을 안전하게 지킬 수 있다. 자녀들이 재산관리능력이 생기는 시점에 신탁계약을 해지해 직접 부동산을 관리하도록 할 수 있다.


자녀들이 해외에 거주하거나 직장생활을 하면서 부동산 관리를 하기 곤란하다면 부동산 신탁계약을 그대로 유지하면서 부모가 부동산 임대관리와 시설관리를 계속할 수도 있다. 나아가 부모가 부동산의 임대관리나 시설관리를 수행하기 어려운 상황이라면 신탁회사에 임대관리나 시설관리를 통으로 맡기는 ‘종합부동산관리신탁’으로 전환하는 것도 가능하다. 아울러 부모 보유 지분에 대해서는 상속 신탁을 체결함으로써 신탁회사가 해당 부동산 공유지분 전부를 통일적으로 보존·관리하면서 확실하게 상속할 수 있다.